Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 600,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in selber Höhe Sicherheit leistet.
Die Sicherheitsleistungen können jeweils auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer Deutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden.
Tatbestand
Die Beklagte ist seit 1987 Mieterin einer Wohnung im Hause … in … Vermieter sind die Kläger.
Mit der Klage verlangen die Kläger Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnungen für drei Jahre. Es handelt sich hierbei um die Betriebskostenabrechnung für 1993 vom 21.06.1994 (Bl. 6 d.A.), für 1994 vom 12.06.1995 (Bl. 12 d.A.) und für 1995 vom 29.05.1996 (Bl. 30 d.A.). Hinsichtlich des Nachzahlungsbetrages gemäß Betriebskostenabrechnung 1993 in Höhe von 626,84 DM haben die Kläger diese Forderung um 163,46 DM gemindert und verlangen demnach noch einen Betrag von 463,38 DM. Die Nachzahlungsbeträge gemäß Betriebskostenabrechnungen 1994 und 1995 in Höhe von 823,28 DM bzw. 882,38 DM werden in voller Höhe geltend gemacht.
Streitig sind zwischen den Parteien die Kostenpositionen „Hausmeisterkosten” und „Aufzugswartung”. Insoweit behaupten die Kläger, daß die Kosten für Hausmeister angemessen seien angesichts der Aufgaben, die die insoweit beauftragte Firma durchzuführen habe. Im übrigen sei diese Firma zum Zeitpunkt der Beauftragung die kostengünstigste von insgesamt drei anbietenden Firmen gewesen. Hinsichtlich der Position Aufzugswartung behaupten sie, daß es sich hierbei um reine Wartungskosten ohne Reparaturkostenanteile handele.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 2.169,04 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Hinsichtlich der Kosten für Aufzugswartung behaupten sie, daß hierin nicht unbeträchtliche Reparaturkostenanteile enthalten seien. Im übrigen seien die Hausmeisterkosten so exorbitant hoch, daß sie einer Erläuterung bedürfen, an der es bislang fehle.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Jedenfalls im Hinblick auf die geltend gemachten Kostenpositionen „Hausmeisterkosten” sind die Nebenkostenabrechnungen für 1993, 1994 und 1995 nicht fällig. Die Hausmeisterkosten sind für 1993 mit 997,27 DM, für 1994 mit 992,86 DM und für 1995 mit 994,73 DM in die jeweiligen Betriebskostenabrechnungen eingestellt worden. Damit stellt diese Position in allen drei Betriebskostenabrechnungen jeweils deutlich die höchste Einzelposition dar.
Auch unter Berücksichtigung dessen, daß der Einwand fehlender Wirtschaftlichkeit und Angemessenheit von Kosten nur in begrenztem Umfang zu einer gerichtlichen Überprüfung führen kann, weil die wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit des Vermieters im Ausgangspunkt respektiert werden muß, ist anerkannt, daß Betriebskosten vom Mieter nur insoweit zu tragen sind, als sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Die vorliegend geltend gemachten Hausmeisterkosten sind so auffällig hoch, daß erhebliche Zweifel daran bestehen, ob die Kläger dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt haben. Legt man die geltend gemachten Hausmeisterkosten auf den Quadratmeter Wohnfläche um, so ergibt sich für 1993 ein Betrag von 1,45 DM pro Monat und für 1994 und 1995 einen Betrag von jeweils 1,44 DM pro Monat. Diese Beträge liegen deutlich über denjenigen Hausmeisterkosten, die in Köln noch als ortsüblich und angemessen angesehen werden können.
Bereits im von den Klägern selbst zitierten Verfahren 215 C 254/95 sind sie darauf hingewiesen worden, daß die ortsüblichen umlagefähigen Hausmeisterkosten in Köln unter Einschluß von Reinigungskosten und Kosten für Gartenpflege in jedem Falle deutlich unter 1,00 DM pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat liegen. Insoweit ist auch auf das Urteil AG Köln vom 04.11.1996 (WM 1997, 273) zu verweisen, wonach für die Kostenposition Hausmeister im Kalenderjahr 1994 allenfalls von einem Betrag von 0,50 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich als ortsüblich ausgegangen werden kann.
Daß die Hausmeisterkosten trotz ihrer auffälligen Höhe dennoch erforderlich, angemessen und wirtschaftlich sind, haben die Kläger nicht substantiiert und nachvollziehbar dargelegt. Die Vorlage des Aufgabenkataloges der insoweit beauftragten Firma reicht nicht aus, da die dort aufgezählten Positionen nicht den Rahmen dessen überschreiten, wofür Hausmeister üblicherweise zuständig sind. Und die bloße Behauptung, die Hausmeisterkosten seien angemessen, ist zu allgemein und pauschal gehalten, als daß dem angebotenen Sachverständigenbeweis nachzugehen wäre. Insoweit ist bereits vorgerichtlich durch den damals die Beklagte vertretenden Mieterverein dargelegt worden, daß eine nachhaltige Tätigkeit eines Hausmeisters nicht festzustellen sei.
Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß die mit Hausmeistertätigkeiten beauftragte Firma Objektservice … offensichtlic...
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