Tenor
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 500,00 EUR abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Wohnung im 13. OG des Gebäudes Wiener Platz 2 in 51065 Köln. Grundlage des Mietverhältnisses ist ein schriftlicher Wohnraummietvertrag aus dem Jahre 1974. den die Beklagte gemeinsam mit ihrem Ehemann mit einem Rechtsvorgänger des Klägers abgeschlossen hatte. Am 20.11.2000 erstellte der Kläger die Nebenkostenabrechnung für das Verbrauchsjahr 1999. Diese endete mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.844,26 DM. Anschließend kam es zu Schriftverkehr zwischen den Parteien. Im Hinblick auf Einwände der Beklagten reduzierte der Kläger seine Forderung auf 1.677,55 DM. Auf diese Forderung zahlte die Beklagte einen Betrag von 300,00 DM.
Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger zunächst die Zahlung des gesamten von ihm für zutreffend erachteten Betrages von 1.677,55 DM begehrt. In der mündlichen Verhandlung vom 17.01.2002 hat der Kläger sodann die Klage um den gezahlten Betrag von 300,00 DM zurückgenommen.
Der Kläger ist der Auffassung, dass die von ihm erstellte Nebenkostenabrechnung zutreffend sei. Soweit die Beklagte Beanstandungen erhebe, so seien diese in der Sache nicht berechtigt. Insbesondere enthielten die Hausmeisterkosten keinen Verwaltungs- und Instandsetzungskostenanteil. Weiterhin sei die Beauftragung eines Sicherheitsservices im Jahr 1999 erforderlich gewesen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.377,55 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 10.10.2001 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte wendet sich gegen das Klagevorbringen und macht geltend, dass dem Kläger jedenfalls derzeit kein fälliger Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung für das Verbrauchsjahr 1999 zustehe. Ausweislich des vorgelegten Leistungsverzeichnisses enthielten die Hausmeisterkosten ersichtlich Verwaltungs- und Instandsetzungskostenanteile, die nicht abgezogen worden seien. Bei den Kosten für den Sicherheitsservice ermangele es schon an einer Umlagefähigkeit. Darüber hinaus fehle es an dem notwendigen Vorwegabzug für eine teilgewerbliche Nutzung des Objektes bzgl. der Position Versicherung.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte zur Zeit kein fälliger Nachzahlungsanspruch aus der von ihm erstellten Nebenkostenabrechnung für das Verbrauchsjahr 1999 zu. Verschiedene Positionen aus der Nebenkostenabrechnung, die in ihrer Gesamtheit die Klageforderung übersteigen, hat der Kläger bisher nicht hinreichend dargelegt, so dass kein fälliger Zahlungsanspruch zu seinen Gunsten entstehen konnte.
Dias gilt zunächst für die von dem Kläger in die Nebenkostenabrechnung eingestellten Hausmeisterkosten. Der Kläger hat Hausmeisterkosten in Höhe von 681,43 DM angesetzt. Nach dem vorgelegten Leistungsverzeichnis umfasste die Tätigkeit des Hausmeisters auch Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, die nicht entsprechend der Nr. der Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung auf einen Mieter umlagefähig sind. So hat der Hausmeister die Kontaktpflege mit dem Verwaltungsrat und den Hausbewohnern durchzuführen. Beanstandungen und Sonderaufträge zu erledigen etc. Der pauschale Vortrag des Klägers, die Hausmeisterkosten enthielten keinen Verwaltungskostenanteil, ist daher bereits widerlegt. Grundsätzlich ist es einem Gericht nicht verwehrt, den Anteil nicht umlagefähiger Tätigkeiten für eine Hausmeistervergütung in einer derargigen Situation gem. § 287 ZPO zu schätzen und aus einer Nebenkostenabrechnung herauszurechnen. Es ist jedoch Sache des Vermieters, die notwendigen Schätzungsgrundlagen vorzutragen (vgl hierzu Langenborg, Betriebskostenrecht, 2. Auflage, A Rdz. 104). Derartiger Vortrag des Klägers erfolgte jedoch nicht. Vielmehr behauptet er lediglich pauschal, wie bereits ausgeführt, die Hausmeistervergütung enthalte entgegen der eindeutigen Aussage des Leistungsverzeichnnisses keinen Verwaltungskostenanteil. Mangels Angabe einer Schätzungsgrundlage für den Verwaltungskostenanteil war daher die Position Hausmeister in vollem Umfang aus der Nebenkostenabrechnung zu streichen.
Ebenso war die Position „Sicherheitsdienst” aus der Nebenkostenabrechnung zu kürzen. Die Aufrechterhaltung der Sicherheit in einem Haus ist grundsätzlich Aufgabe eines Hauswartes, wie der Kläger zutreffend im Schriftsatz vom 16.01.2002 anmerkt. Ein Hausmeister wird von dem Kläger nach seiner eigenen Darstellung jedoch besonders vergütet. Es bedurfte daher der besonderen Darlegung, warum die Hinzuziehung eines gesonderte...