Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist aufgrund Dauernutzungsvertrags vom 15.3.2011 Mieter einer von zwei im Erdgeschoss des Hauses Wevelinghovener Straße ..., 50670 Köln gelegenen Wohnungen. § 6 des Dauernutzungsvertrags, wegen dessen Inhalts auf die Anlage K 1 (Bl. 10 ff. GA) verwiesen wird, nimmt in seinem Absatz 2 auf die Hausordnung in der Fassung von Januar 1980 wie folgt Bezug (Bl. 14 GA/Hausordnung Bl. 15 ff. GA).
§ 6 Vertragsbestandteile
(2) Folgende Unterlagen sind Bestandteile des Nutzungsvertrages:
1. die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) in der Fassung DNV Januar 2003
2. die Hausordnung in der Fassung vom Januar 1980
Am Schluss des Vertrags (nach den Unterschriften) ist unter der Überschrift "Empfangsbestätigung" nochmals folgende Erklärung zu finden (s. Bl. 14 GA):
Das Mitglied bestätigt mit seiner Unterschrift, folgende Unterlagen erhalten zu haben:
1. die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) in der Fassung DNV Januar 2003
2. die Hausordnung in der Fassung vom Januar 1980
Diese ist vom Kläger nochmals unterschrieben.
In § 2 Abs. 4 c) des Dauernutzungsvertrages (Bl. 12 GA), welcher die Überschrift "Nutzungsgebühr und Nebenleistungen" trägt, heißt es:
(4) Außerdem sind vom Mitglied nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung:
c) die Schneebeseitigung und das Streuen bei Glatteis entsprechend der Hausordnung durchzuführen,
weil die Nutzungsgebühr diese Leistungen nicht deckt.
Auf Seite 2 der Hausordnung unter der Bezeichnung "Schnee, Glatteis und Frostgefahr" sowie "Schutz des Hauses" heißt es (Bl. 16 GA):
"Schnee, Glatteis und Frostgefahr
Bei Schnee und Glatteis sind von den Unterhausbewohnern Hauszugang und Bürgersteig freizumachen und zu bestreuen. Diese Pflicht muss zur Vermeidung von Ersatzansprüchen unbedingt erfüllt werden .
Bei starkem Frost sperrt ein Unterhausbewohner das Wasser im Keller von 22:00 bis 6:00 Uhr ab, entleert die Leitung und benachrichtigt alle Hausbewohner. Diese wiederum entleeren alle Wasser enthaltenden Geräte und schließen die Fenster in den gefährdeten Räumen und in der Waschküche.
Schutz des Hauses
Alle nach außen führenden Türen sind von den Unterhausbewohnern im Winter spätestens um 21.00 Uhr und im Sommer spätestens um 22.00 Uhr abzuschließen.
Wer diese Türen ab 21.00 bzw. 22.00 Uhr abgeschlossen angetroffen hat, muss sie selbstverständlich auch wieder abschließen."
In § 2 Abs. 1 des Dauernutzungsvertrags ist außerdem ein "Parterrenachlass" von 2,56 € monatlich vorgesehen (s. Bl. 11 GA).
In dem Objekt Wevelinghovener Straße ... befinden sich 8 Wohneinheiten, wovon 2 Einheiten im Erdgeschoss belegen sind.
Der Kläger ist der Auffassung, die vertragliche Übertragung der vorstehenden Winterdienste sowie der Verpflichtung, die Haustüren abzuschließen, sei einerseits überraschend und stelle gegenüber den übrigen Mietparteien außerdem eine unzumutbare Benachteiligung der Erdgeschossmieter im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB dar.
Mit Schreiben vom 19.1.2012 forderte der Kläger die Beklagte deshalb auf, zu erklären, dass die sich aus der Hausordnung resultierenden Pflichten in Anbetracht der Unwirksamkeit der Regelungen ab sofort nicht mehr gelten. Mit Schreiben vom 31.01.2012 (Bl. 24 GA / Anlage K 3) wies die Beklagte das Begehren der Klägers zurück.
Der Kläger beantragt
festzustellen, dass der Kläger als Mieter der Erdgeschosswohnung links des Objektes Wevelinghovener Straße ..., 50670 Köln aus dem Dauernutzungsvertrag vom 15.3.2011 in Verbindung mit der Hausordnung Schnee, Glatteis und Frostgefahr" und Schutz des Hauses, Fassung Januar 1980, nicht mehr verpflichtet ist, bei Schnee und Glatteis den Hauszugang und den Bürgersteig freizumachen und zu bestreuen; bei starkem Frost das Wasser im Keller von 22:00 bis 6:00 Uhr abzusperren, die Leitungen zu entleeren und alle Hausbewohner zu benachrichtigen; alle nach außen führenden Türen im Winter spätestens um 21.00 Uhr, im Sommer spätestens um 22.00 Uhr abzuschließen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist ein entsprechendes Feststellungsinteresse des Klägers gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zu bejahen.
II. Die Klage ist jedoch nicht begründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf die beantragte Feststellung der Unwirksamkeit der Übertragung des Winterdienstes und der Verpflichtung, die Haustüre ab 21.00 bzw. 22.00 Uhr zu verschließen.
Denn die entsprechenden Regelungen in der Hausordnung sind in Verbindung mit § 2 Abs. 4 c) des Dauernutzungsvertrags, der ausdrücklich eine Verpflichtung zur Schneebeseitigung und zum Stre...