rechtskräftig
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.432,07 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 12. Januar 2009 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Beklagte ist aufgrund Beschlusses des Amtsgerichts Langenfeld vom … Zwangsverwalter der in der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gelegenen Wohneinheiten …, die im Eigentum der … stehen.
In der Eigentümerversammlung vom … wurde unter TOP 5 die Hausgeldabrechnung 2007 bestehend aus Gesamt- und Einzelabrechnungen durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Die Abrechnungen, die die unter Zwangsverwaltung des Beklagten stehenden Wohneinheiten betreffen, sind nach dem Aufteilungsprinzip zeitanteilig ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme am … erstellt. Aus ihnen verbleiben abzüglich noch geleisteter Zahlungen durch die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen nicht gedeckte Abrechnungsspitzen von insgesamt 1.432,07 Euro, die die Klägerin im vorliegenden Verfahren einklagt.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung würden unter die laufenden Beträge im Sinne des § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG fallen, auf deren Begleichung der Zwangsverwalter hafte.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.432,07 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, unter „die laufenden Beträge” im Sinne des § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG würden nur die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan und nicht die Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen fallen.
Das Gericht hat im Einverständnis mit den Parteien durch Beschluss vom 20. Februar 2009 das schriftliche Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO angeordnet.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Der Beklagte haftet der Klägerin gemäß §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG, 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG auf Ausgleich der Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen 2007 für die seiner Zwangsverwaltung unterliegenden Wohneinheiten ….
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in der Eigentümerversammlung vom 23. September 2008 die Hausgeldjahresabrechnung 2007 unter TOP 5 entsprechend § 28 Abs. 5 WEG durch Mehrheitsbeschluss genehmigt mit der rechtlichen Folge, dass der Anspruch der Klägerin gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf Ausgleich eventuell sich aus den Jahresabrechnungen ergebender von den Wohngeldvorauszahlungen ungedeckter Abrechnungsspitzen fällig geworden ist. Ob es nach den herrschenden Fälligkeitstheorie zulässig war, die Abrechnungen für die der Zwangsverwaltung durch den Beklagten unterliegenden Sondereigentumseinheiten nach dem Zeitraum vor und nach Beschlagnahme anteilig aufzuteilen (sogenanntes Aufteilungsprinzip), kann hier dahin stehen, da der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnungen bestandskräftig geworden und auch nicht nichtig ist, sondern lediglich anfechtbar gewesen wäre.
Der Beklagte ist als Verwalter nach § 152 Abs. 1 ZVG verpflichtet, das seiner Verwaltung unterliegende Grundstück und damit auch die seiner Verwaltung unterliegenden Sondereigentumseinheiten in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Hierzu zählt, dass er die aus § 16 Abs. 2 WEG geschuldeten Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums mitträgt. Nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG sind die laufenden Beträge dieser fälligen Ansprüche, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer den in Satz 1 genannten öffentlichen Lasten gleichgestellt, die ohne weiteres Verfahren zu berichtigen sind. Unter „die laufenden Beträge” fallen auch Abrechnungsspitzen aus beschlossenen Jahresabrechnungen.
Nach der Rechtslage vor den Änderungen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch die WEG-Novelle galten nach allgemeiner Ansicht die nach der Beschlagnahme fällig werdenden laufenden Gemeinschaftsforderungen aus § 16 Abs. 2 WEG als Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG, die aus den Nutzungen des Grundstücks (z.B. Mieteinnahmen) vorrangig zu bestreiten waren und zwar ohne Rücksicht darauf, ob es sich um Ansprüche auf Wohngeldvorauszahlungen aufgrund eines genehmigten Wirtschaftsplanes, um Ansprüche auf Ausgleich von Abrechnungsspitzen aus genehmigten Jahresabrechnungen oder um Ansprüche auf anteilige Tragung von beschlossenen Sonderumlagen handelte. Mit der WEG-Novelle wurden diese Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in zeitlich und höhenmäßig begrenztem Rahmen zu einer „Rangklassenforderung” nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, die nach § 155 Abs. 2 ZVG nur noch aus den Überschüssen im Rahmen des T...