Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Auf die Erstellung des Tatbestandes wird nach § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO verzichtet.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
I.
Die Klägerin ist aufgrund des abschließenden Vertrages aktivlegitimiert.
Sie macht den vorliegenden Anspruch gemäß der Abtretung vom 08.03.2001 als eigenen Anspruch geltend, so dass es auf ein eigenes rechtliches Interesse an der Prozessführung nicht ankommt. Zulässiger Rechtsgrund für die Abtretung ist der Kaufvertrag, so dass auch ein Verstoß gegen § 1 RBerG nicht in Betracht kommt.
II.
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin sieht aus der Betriebskostenabrechnung vom 06.10.2000 für das Jahr 1999 kein weiterer Zahlungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 68,16 DM = 34,85 EURO zu.
1.
Zwar haben die Parteien unstreitig in § 2 (3) des Mietvertrages die Umlage solcher Kosten vereinbart. Umlagefähig sind danach beispielsweise die Kosten für Haus-, Treppen- und Straßenreinigung einschließlich Schneeräumung, Gartenpflege und die Bedienung von Heizung, Wasseranlagen und des Aufzuges, soweit dies vom Hauswart durchgeführt wird (vgl. Westphal, WuM 1998, 329). Umlagefähig sind Hauswartkosten jedoch insoweit nicht, als diese eine Vergütung für die Instandhaltung, die Instandsetzung oder die Hausverwaltung betreffen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 14 der 2. Berechnungsverordnung; vgl. Schmidt – Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Auflage, § 546 Rn. 270). Führt der Hauswart Arbeiten in Bezug auf die Instandhaltung oder Hausverwaltung aus, ist der darauf anfallende Kostenanteil aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen (LG Köln, ZMR 1992, 115f). Zu den nicht umlagefähigen Arbeiten gehören insbesondere die Beauftragung und Kontrolle anderer Unternehmen (LG München I, WuM 2000, 258f) und die Überwachung von Schönheitsreparaturen (vgl. LG Köln, a.a.O.), die Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung und die Verwaltung von Mängeln (Geldmacher, DWW 1999, 354) bzw. die Verteilung von Rundschreiben oder Abrechnungen, die Ausführung von Wohnungsabnahmen und die Weiterleitung von Schadensmeldungen (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 147). Wenn der Vermieter die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung und die Schneebeseitigung anderweitig vergibt, verbleibt kaum noch ein Aufgabengebiet, welches zur Beschäftigung eines Hausmeisters und Umlage dieser Kosten berechtigt (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn 152 m.w.N.). Im Streitfall hat der Vermieter dann nachvollziehbar zu der Aufteilung der anfallenden Kosten vorzutragen (AG Neumünster, WuM 1994, 284, 285; Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 147), was durch Stundenlisten zu erfolgen hat (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 148). Dies ist hier nicht erfolgt.
Im vorliegenden Fall gehören zu den Aufgabengebieten der Hausmeister zumindest zu einem erheblichen Teil nicht umlagefähige Arbeiten. Gemäß der vorgelegten Dienstanweisung sollen die Hauswarte Mieter zu Sprechzeiten zur Entgegennahme von Beanstandungen empfangen und die Häuser in Bezug auf den ordnungsgemäßen Zustand kontrollieren (Funktionsfähigkeit diverser Anlagen, Prüfung der ordnungsgemäßen Nutzung der Mieträume und Gemeinschaftsräume durch die Mieter, Kontrolle von Wartungs- und Pflege- sowie Reinigungsverträgen – insbesondere die Kontrolle beauftragter Drittfirmen –, Überprüfung der Häuser zur Gefahrenabwehr, Veranlassung von Reparaturen beschädigter Einrichtungen). Die Kosten sämtlicher der hier dargestellten Tätigkeiten, welche der Hauswart übernehmen soll, sind nicht umlagefähig. Sie betreffen die Hausverwaltung. Dies gilt entgegen der Auffassung der Klägerin insbesondere auch für die von ihr mit Schriftsatz vom 18.01.2002 aufgeführten Arbeiten wie Kontrolle des Sicherheits- und Ordnungsbereichs sowie Überwachung von Fremdfirmen. Hierbei führt der Hausmeister gerade nicht eigene Tätigkeiten zur Erhaltung der Mietsache aus sondern kontrolliert Drittfirmen bzw. die Mieter. Dies sind Verwaltungstätigkeiten. Dies gilt auch für den eingerichteten 24 – Stunden – Service für die Mieter. Schließlich hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 18.01.2002 eine umfangreiche Liste der Aufgaben des Hauswarts eingereicht, welche auch hinsichtlich der sonstigen Aufgaben des Hauswarts ausschließlich Verwaltungstätigkeiten betreffen. Andererseits übernimmt der Hausmeisterservice hier selbst weder Reinigungs- noch Pflegearbeiten sowie die Schneeräumung, obwohl gerade diese Tätigkeiten regelmäßig den überwiegenden Teil der umlagefähigen Kosten verursachen. Auch übernimmt der Hauswart keine Wartungsarbeiten, obwohl gerade diese typisch für umlagefähige Tätigkeiten sind (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 146). Selbst die Wartung der Aufzugs- und Heizungsanlagen ist einem Drittunternehmen übertragen worden, so dass gemäß der Dienstanweisung für den Hausmeister nur noch dessen Überwachung verblieb. Das ist hier gegeben. Aufgrund welcher Tätigkeiten des Hausmeis...
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