Entscheidungsstichwort (Thema)
Räumung und Herausgabe von Wohnraum und …
Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Reihenendhaus Maria-Sybilla-Merian-Str. 88 a, 55122 Mainz, bestehend aus 6 Zimmern, 2 Bädern, WC, Garten- und Dachterrasse sowie den dazugehörigen Außenstellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 3.374,52 EUR sowie Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.124,84 EUR ab dem 04.09.2003, 07.10.2003 und 06.11.2003 zu zahlen, sind.
3. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann den zugesprochenen Zahlungsbetrag gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,– Euro vollstrecken.
Die Beklagten können die Vollstreckung des Räumungstitels durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.750,– Euro abwenden, wenn die Klägerin nicht von der Vollstreckung Sicherheit in gleichen Höhe leistet.
Tatbestand
Gegenstand der Klage sind Räumung eines Mietobjekts und Zahlung von Mietzins.
Mit der Widerklage wird der Nachweis über die Anlage der Kaution begehrt.
Die Parteien schlossen am 22.10.2001 einen Mietvertrag über das Anwesen der Klägerin in Maria-Sybillia-Merian-Straße 88 a, 55122 Mainz. Das Mietverhältnis begann am 01.02.2002. Die monatliche Nettomiete beträgt 1.124,84 EUR. Gemäß § 16 des Mietvertrags ist eine Kaution in Höhe der dreifachen monatlichen Nettomiete vereinbart.
Mit Schreiben vom 18.08.2003 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, da die Beklagten die Mieten für März und August 2003 nicht gezahlt haben. Bis zum 22.07.2003 verrechnete die Klägerin eine Kautionsrate mit der Märzmiete.
Mit Schriftsatz ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 17.01.2004 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen des Mietrückstandes für die Monate September, Oktober und November 2003.
Die Beklagten machen bzgl. der Mietrückstände Zurückbehaltungsrechte i.H.v. zwei Kautionsraten geltend, da die Klägerin bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung keinen Nachweis darüber erbracht hat, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde. Sie verrechnen mit der Miete für August 2003 Minderungsbeträge i.H.v. 25 % der Grundmiete für die Monate Februar bis Mai 2002. Sie verweisen darauf, dass die Terrasse und der mitvermietete Garten bis Mai 2002 nicht angelegt und nutzbar gewesen seien. Im Garten habe sich auch ein großes Reklameschild der Firma GAGFAH befunden.
Gegenüber den Mietforderungen für September und Oktober berufen sie sich mit Schriftsatz ihres Prozeßbevollmächtigten vom 31.03.2004 ebenfalls auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen des nicht erbrachten Nachweises der Anlage der einzelnen Kautionsraten. Gegenüber den Mieten für Oktober und November 2003 rechnen sie mit Forderungen i.H.v. 1.152,48 EUR auf, die sie für die Erstanlage des Gartens aufgewandt haben und mit weiteren 375,17 EUR für das Verlegen von Anschlußdosen, Verstärker und Verteiler durch die Firma Primacom.
Die Klägerin beantragt,
im wesentlichen wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen die Beklagten,
die Klägerin zu verurteilen, einen Nachweis zu erbringen, dass die von den Beklagten gezahlte Kaution den Erfordernissen des § 551 Abs. 3 BGB entsprechend angelegt worden ist.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, sie hätten den Zustand von Terrasse und Garten sowie des Transparents der GAGFAH von Anfang an nicht geduldet und dies mehrfach der Klägerin, dem Bauleiter und Mitarbeitern der GAGFAH gegenüber geäußert.
Entscheidungsgründe
Da die Klage im wesentlichen entscheidungsfrei ist, war über sie durch Teilurteil zu entscheiden.
Der Klägerin steht gemäß § 546 BGB ein Anspruch auf Räumung und Rückgabe des Mietobjektes zu, da den Mietvertrag beendet ist. Die fristlose Kündigung vom 17.01.2004 ist wirksam.
Bei Erhalt der Kündigungserklärung waren die Beklagten mit der Zahlung von mehr als einer Monatsmiete in Verzug gewesen (§§ 569 Abs. 3 Ziff. 1, 543 BGB). Dahingestellt bleiben kann, dass die Klägerin die Miete für März 2003? mit einer Kautionsrate ausgeglichen hat und, dass die Beklagten die Miete für August 2003 mit Mietminderungen verrechnet haben. Die Kündigung vom 18.08.2003 hat das Mietverhältnis nicht beendet, da die Beklagten nur mit der Augustmiete in Rückstand waren. Dieser Betrag berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Ziff. 1 BGB. Der Rückstand mit Kautionsraten berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 3 BGB. Dahingestellt bleiben kann, ob die Beklagten berechtigt sind, Minderungen für die Monate Februar bis März 2002 geltend zu machen.
Dahingestellt bleiben kann bezüglich des aufgrund der Kündigung vom 17.1.2004 beschuldigten Räumungsanspruchs, ob den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht an Mietzahlungen zusteht, bis die Klägerin einen Nachweis über die Anlage der Kaution erbracht hat. Die Beklagten haben ihr Zurückbehaltungsrecht erst mit Schriftsatz vom 31.03.2004 gegenü...
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