Tenor
Die in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … am 09.11.2021 gefassten Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 9, 10, 11 und 12 werden für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 76 % und die Beklagte 24 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Der Kläger ficht in diesem Rechtsstreit als Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … einen Teil der Beschlüsse an, die in der Eigentümerversammlung am 09.11.2021 gefasst worden sind.
Der Kläger ist Sondereigentümer der Wohneinheit 10 im 1. Obergeschoss rechts des Hauses …. Sondereigentümer der in diesem Rechtsstreit streitgegenständlichen Wohnungen sind ….
Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit dem 26.10.2019 …. Wegen der Einzelheiten des bisherigen Verwaltervertrags wird auf die zur Akte gereichte Abschrift (Bl. 337 ff. d.A.) verwiesen.
Nach § 12 der Teilungserklärung vom 30.10.1981 hat der Verwalter eine Hausordnung aufzustellen, deren Änderung bedarf eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung. Die vom damaligen Verwalter im Jahre 1983 aufgestellte Hausordnung sah in Ziffer 4) die Reinigung des Treppenhauses und sonstiger gemeinschaftlich benutzter Räume nach Maßgabe eines Reinigungsplanes vom 16.08.1983 vor. Wegen der weiteren Einzelheiten dieses Planes wird auf Anlage K 2 (Bl. 68 f. d.A.) verwiesen.
Auf Grundlage von Beschlüssen vom 10.06.1998 und 09.09.1999 beauftragte die Eigentümergemeinschaft den Architekten … mit der Sanierung von 5 Balkonen, u.a. des Balkons des Eigentümers …. Wegen der Einzelheiten der durchgeführten Maßnahmen wird auf Anlage K 6 (Bl. 115 ff. d.A.) verwiesen.
Am 25.09./26.09.2006 erfolgte durch den Immobilienservice … eine Begehung des Gesamtobjekts im Hinblick auf durchzuführende Sanierungsarbeiten. In der Stellungnahme vom 09.10.2006 wird im Hinblick auf die Terrasse der Miteigentümer … folgendes festgehalten: „Bodenfliesen gerissen, Hohlstellen unter dem Belag”. Im Hinblick auf die Wohnung des Miteigentümers … heißt es: „Terrasse bereits erneuert mit Steinplatten, Belag in Holz”. Zu dem Keller im Haus … wird ausgeführt, dass in diesen Kellerräumen eine zu hohe Luftfeuchtigkeit vorhanden sei. Wegen der weiteren Einzelheiten der Stellungnahme wird auf Anlage K 3 (Bl. 70 ff. d.A.) verwiesen.
Im Jahre 2008 beauftragte die Eigentümergemeinschaft den Architekten … mit der Erstellung eines Gutachtens zum Bauzustand der Wohnanlage. Ausweislich dieses Gutachtens war der Fliesenbelag der Loggia der Wohnung der … nach der 4. Reihe von vorne einmal gerissen, ferner seien Rückverdampfungen aus den zementären Fliesenfugen vorhanden. Zur Wohnung des Miteigentümers … heißt es: „Der Balkonboden ist mit aufgestelzten Hobeldielen belegt. Der Balkonboden ist schon einmal instand gesetzt worden, das zeigen die Aluleisten ringsherum. Die Brüstungshöhe beträgt linksseitig 89 cm, hier muss die Brüstung erhöht werden.” Im Keller der Wohnungseinheit 1, Erdgeschoss links zeigten sich unter der Kellerdecke lose Betonteile, die Bewehrung liege frei. Ausführungen zu Feuchtigkeitseintritten im Keller der Häuser … enthält das Gutachten nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten des Gutachtens wird auf Anlage K 4 (Bl. 74 ff. d.A.) verwiesen.
Auf Basis dieses Gutachtens erstellte Herr … am 09.03.2009 einen Maßnahmenkatalog als Grundlage für anstehende Sanierungsarbeiten. Unter Ziffer 6) führte der Gutachter aus, dass u.a. die Brüstung des Balkons der Wohneinheit 6 zwingend zu erhöhen sei. Unter Ziffer 14 „Balkone Loggien” ist festgehalten, dass diese keine Undichtigkeiten aufwiesen. Unter einigen Balkonen/Loggienplatten sollten Anstriche erneuert werden, um zu prüfen, ob der darüber befindliche Balkon/die Loggia dicht sei. Der Bereich sollte dampfoffen beschichtet werden, die Arbeiten im Jahre 2009 ausgeführt werden. Die Kosten hierfür beliefen sich geschätzt auf 300,00 EUR. In Ziffer 20) hielt der Gutachter schließlich fest, dass die freiliegende Bewehrung an einigen Betondecken in Kellerräumen zu beseitigen sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Maßnahmenkatalogs wird auf Anlage K 5 (Bl. 94 ff. d.A.) verwiesen.
Die Firma … übersandte der Eigentümergemeinschaft unter dem 04.11.2020 ein Angebot für eine First-/Graderneuerung an allen 5 Objekten der Gemeinschaft zu einem Betrag von 4.644,52 EUR netto.
Unter dem 14.10.2021 bot die Firma … der Eigentümergemeinschaft für die Flurreinigung des Hauses … die Durchführung der Arbeiten „Flurreinigung 1 mal wöchentlich, Hausflur fegen und mit Reinigungsmittel nass wischen, Haustür 1 mal wöchentlich feucht abwischen, Geländer und Handläufe 14-tägig feucht abwischen, Waschkeller und Kellergänge bei Bedarf feg...
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