Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 16.537,08 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Mit Mietvertrag vom 12.09.1977 mietete der Beklagte zu 1) die streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung in der Auenstraße 86 in München vom damaligen Eigentümer. Die Beklagte zu 2) ist die Ehefrau des Beklagten zu 1) und wohnt ebenfalls in der Wohnung. Im Juli 2015 ging das Mietverhältnis im Wege der Universalsukzession auf den Kläger über.
Mit Schreiben vom 21.03.2019, den Beklagten zugestellt am 25.03.2019, erklärte der Kläger den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin. Die Kündigung wurde damit begründet, dass der Kläger die streitgegenständliche Wohnung für sich und seine Ehefrau benötige. Er wolle seinen Erstwohnsitz nach München verlegen. Der Kläger sei im Dezember 2018 überraschend arbeitslos geworden und habe die Suche nach Arbeit auf den Raum München ausgedehnt. Zudem sei er Eigentümer der Anwesen …, die er selbst betreue und verwalte. Hierfür sei die Nähe zu den Objekten erforderlich.
Die Wohnung wurde von den Beklagten nicht geräumt.
Der Kläger trägt vor, die im Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe seien tatsächlich gegeben. Der Kläger sei chirurgischer Gutachter und habe an seinem bisherigen Wohnort keine Arbeit finden können. In München gebe es eine größere Auswahl an möglichen Arbeitgebern. Der Kläger habe eine Anstellung beim Referat für Umwelt und Gesundheit in München in Aussicht.
Für die in seinem Eigentum stehenden Mehrparteienhäuser in der … stünden in den nächsten Jahren Baumaßnahmen an. Auch deshalb wolle der Kläger in der Nähe wohnen.
Der Kläger bestreitet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine unzumutbare Härte bedeuten würde.
Der Kläger beantragt:
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung des Klägers im Anwesen … München, 2. OG rechts, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Kammer, Bad nebst Kellerabteil zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen
Klageabweisung
sowie vorsorglich Gewährung einer Räumungsfrist.
Die Beklagten bestreiten das Bestehen von Eigenbedarf. Hinsichtlich der Absicht des Klägers, sich in München eine Arbeitsstelle zu suchen, handele es sich um eine unzulässige Vorratskündigung. Hintergrund der Kündigung sei, dass sich der Kläger darüber geärgert habe, dass ein Mieterhöhungsverlangen nur teilweise erfolgreich gewesen sei sowie Auseinandersetzungen über reine Reparatur der Therme. Es sei unglaubwürdig, dass jemand, der im Speckgürtel von München in einer Villa lebe, in die Stadt ziehen wolle, um sich dort Arbeit zu suchen und ein Haus zu verwalten.
Für die Beklagten bedeute die Beendigung des Mietverhältnisses nach 43 Jahren eine unzumutbare Härte. Mit dem nun erfolgten Eintritt in den Ruhestand seien erhebliche Einkommensverluste verbunden, für vergleichbare Wohnungen lägen die Mieten jedoch weit über der derzeit gezahlten Miete. Aufgrund des Alters sei die Anmietung einer Wohnung schwierig.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.06.2020 und 20.07.2020.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin … Wegen des Inhalts der Aussage wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20.07.2020 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage zum gem. §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht München ist zulässig, jedoch unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Räumungs- und Herausgabeanspruch nach § 546 BGB, da die Kündigung vom 21.03.2019 das Mietverhältnis nicht beendet hat.
1.
Die Kündigung vom 21.03.2019 ist formell wirksam, insbesondere ausreichend begründet. Nach § 573 Abs. 2 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters anzugeben, wobei hieran keine überzogenen Anforderungen zu stellen sind. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH NZM 2011,706).
Diesen Anforderungen genügt das streitgegenständliche Kündigungsschreiben. Der Kläger hat hier ausreichend dargestellt, dass die Wohnung vom Kläger und seiner Ehefrau anstatt der bisherigen Wohnung in Emmering genutzt werden soll, was mit der Arbeitssuche in München und Verwaltung von Wohneigentum in München begründet wurde.
Im Rahmen der formellen Wirksamkeit kommt es dabei nicht darauf an, ob diese Gründe auch tatsächlich geeignet sind, eine Eigenbedarfskündigung zu begründen.
2.
Tatsächlich konnte der Kläger nach Durchführung der ...