Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, den in ihrem Sondereigentum stehenden und in der Teilungserklärung vom 22.11.1978 mit Nummer 11 bezeichneten Laden im Erdgeschoss des Anwesens … als Döner-Imbissstube zu nutzen.
2. Der Beklagten wird für den Fall des Verstoßes gegen die Unterlassungsverpflichtung gemäß Ziffer I angedroht, sie auf Antrag der Kläger wegen einer jeden Zuwiderhandlung zu einem Zwangsgeld von bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Zwangshaft von bis zu 6 Monaten zu verurteilen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist in Ziff. 1. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 10.000,00 vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger aus Ziff. 3 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Unterlassung einer teilungserklärungswidrigen Nutzung ihrer Teileigentumseinheit in Anspruch.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft …. Die Kläger sind Eigentümer des in der … gelegenen, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Reihenhauses, die Beklagte ist Bruchteilseigentümerin des Miteigentumsanteils Nr. 11 verbunden mit dem in der Teilungserklärung vom 22.11.1978 (Anlage K 2) als „Laden Nr. 11 im Erdgeschoss des Anwesens …” beschriebenen Sondereigentums. Die Luftlinie zwischen den Einheiten der Parteien beträgt ca. 30 m.
In der von der Beklagten vermieteten Sondereigentumseinheit, in der sich vorher ein Schuhgeschäft befand, wird seit Anfang 2017 das „…. Der Döner in …” betrieben. Die Öffnungszeiten sind montags bis freitags von 10 – 20 Uhr, samstags, sonntags und feiertags ist geschlossen. Im Laden gibt es eine Bestuhlung und Tische für mind. 20 Personen, auch im Außenbereich gibt es Sitzplätze. Ein Alkoholausschank findet nicht statt. In dem Laden befinden sich ein Dönergrill, eine Fritteuse und ein Pizzaofen. Eine Gaststättenerlaubnis ist nicht erforderlich. Das Landratsamt München bewertet den Betrieb des Imbisses als Kleinküche.
Die Kläger tragen vor, sie fühlten sich durch den Gaststättenbetrieb, insbesondere durch die von ihm ausgehenden Geruchs- und Lärmbelästigungen, welche über die von einem Laden ausgehenden Emmissionen hinausgingen, gestört.
Sie sind der Ansicht, bei dem in der Sondereigentumseinheit der Beklagten betriebenen Gewerbe, handele es sich um einen Gaststättenbetrieb zum Verzehr von Speisen an Tischen innen und außen mit Straßenverkauf. Diese Nutzung widerspreche der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung als Laden.
Die Kläger beantragen zuletzt:
- Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, den in ihrem Sondereigentum stehenden und in der Teilungserklärung vom 22.11.1978 mit Nummer 11 bezeichneten Laden im Erdgeschoss des Anwesens … als Döner-Imbissstube zu nutzen.
- Der Beklagten wird für den Fall des Verstoßes gegen die Unterlassungsverpflichtung gemäß Ziffer I angedroht, sie auf Antrag der Kläger wegen einer jeden Zuwiderhandlung zu einem Zwangsgeld von bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Zwangshaft von bis zu 6 Monaten zu verurteilen.
Die Beklagte beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte bestreitet, dass von dem Dönerladen eine Beeinträchtigung der Nachbarschaft, insbesondere der Kläger, ausgehe, und trägt vor, Abluft und etwaige Gerüche aus dem Dönerladen würden nicht in Richtung der Wohnung der Kläger ziehen. 80 – 90% der Gäste nähmen den Imbiss nicht im Stehen oder im Sitzen ein, sondern nähmen die Ware mit zu sich nach Hause oder auf die Straße. Sie ist der Ansicht, die Bezeichnung in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1978 als Ladenraum sei im Lichte bzw. im Wandel der Zeit zu sehen. In der Sondereigentumseinheit der Beklagten werde keine Gaststätte betrieben, sondern ein Imbiss, dessen Öffnungszeiten mit denjenigen eines Ladens vergleichbar seien. Im Übrigen sei ein etwaiger Anspruch der Kläger verwirkt, nachdem diese den bestehenden Zustand mehr als zwei Jahre geduldet hätten. Darüber hinaus sei die Rechtsausübung der Kläger unzulässig, weil diese keine schutzwürdigen Interessen verfolgen würden.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird i. ü. Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 10.10.2019. Beweis wurde nicht erhoben.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
1. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts München als Wohnungseigentumsgericht folgt aus §§ 23 Nr. 2c GVG, 43 Nr. 2 WEG.
2. Die Kläger haben ggü. der Beklagten einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 10 als Döner-Imbissstube gem. §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 und Nr. 2 WEG.
Nach § 15 Abs. 3 WEG können die Kläger einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Ei...