Leitsatz (amtlich)
1. Die Wiederbestellung eines Verwalters entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er die Beschlusssammlung falsch führt.
2. Eine derart fehlerhafte Führung der Beschlusssammlung liegt vor, wenn sie den Wortlaut der gefassten Beschlüsse nicht enthält, sondern die Beschlussgegenstände nur schlagwortartig bezeichnet.
Normenkette
WEG § 21 Abs. 3, 7, § 23 Abs. 4 S. 2
Tenor
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG pp. vom 08.02.2010 zu TOP 8, mit dem Frau ... beauftragt wurde, die Hausverwaltung bis zum 31.12.2010 weiterzuführen, wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger begehrt die Ungültigerklärung eines Beschlusses.
Nachdem Frau ... bereits seit November 1997 Verwalterin war, wurde sie in der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.10.2004 für weitere fünf Jahre bis zum 31.12.2009 mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Parteien betraut.
Frau ... erlitt während dieser Zeit mehrere schwere persönliche Schicksalsschläge. Anfang des Jahres 2009 verstarb eine weitere Person aus ihrer Familie.
Die Abrechnung für das Jahr 2008 erstellte Frau ... im Dezember 2009. Dabei berücksichtigte sie Vorauszahlungen des Klägers in Höhe von 1.000,00 EUR nicht. Auf dessen Hinweis korrigierte sie den Fehler.
Im Januar 2010 lud Frau ... die Parteien zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 08.02.2020 ein, in der unter TOP 2 ihr Bericht über die im Jahr 2008 ausgeführten Maßnahmen, unter TOP 3 die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2008, unter TOP 6 die Beschlussfassung über ihre Entlastung und unter TOP 8 die Besprechung und Beschlussfassung über die Verlängerung ihres Verwaltervertrages auf dem Programm standen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Einladungsschreiben (Bl. 6 f. d.A.) verwiesen.
Mit Schreiben vom 12.01.2010 wandte sich die Energieversorgung Offenbach AG unmittelbar an die Parteien bzw. deren Mieter. Sie informierte diese darüber, dass per Datum des Schreibens ein Forderungsrückstand von 9.721,26 EUR bestehe, der trotz mehrfacher Zahlungsaufforderungen noch nicht ausgeglichen worden sei. Um ihnen Unannehmlichkeiten bis hin zur Sperrung des Fernwärmeanschlusses zu ersparen, würden die Parteien darum gebeten, sich umgehend mit Frau ... in Verbindung zu setzen und eine Klärung herbeizuführen. Falls bis zum 29.01.2010 keine Zahlung oder anderweitige Regelung erfolge, sehe man sich leider dazu gezwungen, die Wärmelieferung ab dem 12.02.2010 einzustellen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl. 16 d.A.) verwiesen.
Frau ... schaltete daraufhin einen Anwalt ein. Dieser rügte mit Schreiben vom 28.01.2010 gegenüber der Energieversorgung Offenbach AG, dass diese sich unmittelbar mit den Parteien bzw. deren Mietern in Verbindung gesetzt habe. Ansprechpartner sei jedoch allein seine Mandantin als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er forderte eine Entschuldigung, zukünftige Beachtung und Stellungnahme bis zum 04.02.2010. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl. 69 f. d. A) verwiesen.
Die Energieversorgung Offenbach AG antwortete mit Schreiben vom 02.02.2010, dass sie kein Fehlverhalten feststellen könne. Ihr Verhalten sei eine legitime Vorgehensweise gewesen, die Zahlung der bis zu diesem Zeitpunkt erfolglos angemahnten offenen Beträge für die Fernwärmeversorgung zu betreiben. Sie gehe davon aus, dass der Ausgleich offener Rechnungen von nun an fristgerecht erfolgen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl. 87 d.A.) verwiesen.
An der Wohnungseigentümerversammlung am 08.02.2010 nahmen außer den Herren pp, pp, pp, pp, pp und pp sämtliche übrigen Parteien teil. Die Herren pp, pp, pp und pp hatten der Verwaltung dabei Vollmachten ausgestellt. In der Versammlung erklärte Frau ... unter TOP 3, dass sie für die verspätete Erstellung der Abrechnung für das Jahr 2008 nichts könne, da ihr die ista die Abrechnung erst am 08.12.2009 geschickt habe. Unter TOP 4 wurde die Genehmigung der Abrechnung für das Jahr 2008 mehrheitlich abgelehnt. Unter TOP 6 wurde Frau ... mehrheitlich die Entlastung verweigert. Danach gab sie eine persönliche Erklärung ab. Sie bedauere die späte Erstellung der Abrechnung wegen ista. Sie habe im Januar einen Trauerfall in der Familie gehabt. Danach verließ Frau ... die Versammlung. Unter TOP 8 wurde sodann über die Verlängerung des Verwaltervertrages mit ihr diskutiert. Dabei wurde von verschiedenen Wohnungseigentümern beklagt, dass ihnen das Vertrauen in Frau ... fehle und sie sich nicht gut von ihr vertreten fühlten. Weiter wurde darüber gesprochen, welche Alternativen es gäbe. Im Zuge...