AG Osnabrück Urteil vom 11.10.1996 - 44 C 345/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1.) Die Klage gegen die Beklagte zu 1.) ist unzulässig.

2.) Die Klage gegen den Beklagten zu 2.) wird abgewiesen.

3.) Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Auf die Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe

Die Klage gegen die Beklagte zu 1 ist wegen der fehlenden Passivlegitimation unzulässig. Die Klägerin durfte bei Unterzeichnung des Mietvertrages durch den Beklagten zu 2 nicht davon ausgehen, daß dieser zugleich für die Beklagte zu 1, seine Lebensgefährtin, unterschrieben hat, auch wenn beide im Mietvertrag unter der Rubrik Mieter aufgeführt werden. Es kann nämlich allenfalls bei Eheleuten Vertretung angenommen werden, wenn im Vertrag beide Ehegatten genannt werden und nur einer unterschrieben hat (Palandt-Putzo § 535 Rn. 6; OLG Oldenburg MDR 1991, 968; OLG Düsseldorf WuM 1989, 362; OLG Schleswig NJW 1993, 274). Die Klägerin durfte nicht von einer Stellvertretung ausgehen, da sich bei der Unterschrift des unterzeichnenden Beklagten zu 2 kein Zusatz hinsichtlich einer Vertreterstellung befindet. Durch die Schriftform des Vertrages soll nämlich u. a. dokumentiert werden, wer Vertragspartner geworden ist. Beim schriftlichen Vertrag kann Stellvertretung nur angenommen werden, wenn sich dies aus einem Zusatz zur Unterschrift ergibt (RGZ 96, 286, 289; LG Mannheim WuM 1987, 414). Weiterhin ist die Stellvertretung beim Abschluß des Mietvertrages nicht die Regel, sondern die Ausnahme (LG Köln NJW-RR 1994, 274).

Es ist zwar richtig, daß die Beklagten zusammen in besagter Wohnung lebten. Für einen Vertragsschluß ergibt sich daraus aber nichts, da auch ein alleiniger Mieter eine andere Person in die Wohnung aufnehmen kann. Selbst eine eventuelle Zahlung des Mietzinses durch die Beklagte zu 1 wäre kein Indiz für einen Vertragsschluß, da auch ein Dritter zur Erfüllung berechtigt ist gemäß § 267 I BGB, ohne daß der Vermieter die Leistung ablehnen könnte, was sich aus § 267 II BGB ergibt.

Die Klage gegen den Beklagten zu 2 ist zulässig, aber unbegründet.

Die vom Beklagten zu 2 vorgenommene Mietminderung gemäß § 537 BGB erfolgte zu Recht. Die Kürzung der für die Monate Mai-August 1996 geforderten 4560 DM um 1370 DM und damit 30% ist wegen der mit den Bauarbeiten am Grundstück … zusammenhängenden Beeinträchtigungen berechtigt. Der Minderungsbetrag ist dabei von der Gesamtmiete zu berechnen (Sternel II Rn. 556; Emmerich § 537 Rn. 19; OLG Frankfurt WuM 1986, 19).

Nach § 537 ist nämlich der Mieter nur zur Entrichtung eines Teils des Mietzinses verpflichtet, wenn im Laufe der Miete ein Fehler entsteht, der die Tauglichkeit der gemieteten Sache mindert. Insbesondere kann Baulärm bei Mietverhältnissen einen Fehler iSd § 537 darstellen. Dies ist für Baulärm im Hause des betroffenen Mieters (AG Hamburg WuM 1987, 272) und sogar für Baulärm anerkannt, der von Nachbargrundstücken ausgeht (BayObLG NJW 1987, 1950; LG Kassel NJW-RR 1989, 1292; LG Siegen WuM 1990, 17). Die Beeinträchtigungen der Wohnung … als der gemieteten Sache müssen bei der Bemessung der Höhe des Minderungsbetrages als Gesamtheit gesehen werden. Eine Aufteilung in Beeinträchtigungen wegen Baulärms, in optische Beeinträchtigungen und Beeinträchtigungen wegen erhöhter Schmutzbildung ist nämlich nicht möglich, da der Grund der jeweils vorherrschenden Beeinträchtigung während der Baumaßnahme einer ständigen Veränderung unterliegt (LG Siegen WuM 1990, 17).

Nach eigenen Aussagen der Klägerin wurden ab Mitte Mai 1996 Baumaterialien auf dem Grundstück gelagert und ab Juni 1996 am Wohnhaus bedeutende und umfangreiche Arbeiten vorgenommen. Diese waren aber naturgemäß mit schwerwiegenden Geräusch- und Lärmbeeinträchtigungen verbunden. Das gesamte Haus ist nämlich mit einer vollständigen Rundum-Wärmedämmung (Schaummatten und Styroporplatten) sowie mit einer Verklinkerung versehen worden. Weiterhin wurden im Hause zwei Wohnungen zusätzlich geschaffen. Ferner sind Fliesen abgeklopft und Wände gestemmt worden, um Leitungen zu verlegen. Zur Durchführung der Arbeiten sind Gerüste rund um das Haus aufgestellt worden. Dies läßt sich auch den Photos entnehmen, die die Beklagten vom Grundstück … angefertigt haben und die auch der Klägerin zur Verfügung gestellt wurden. Das obere Photo auf Bl. 28 d.A. und das untere Photo auf der Rückseite von Bl. 28 d.A. zeigen, daß das gesamte Haus mit Gerüsten umgeben und daß ein neuer Dachstuhl errichtet wurde. Die Rückseite von Bl. 28 d.A. zeigt die Dämmarbeiten und die totale Verklinkerung des Hauses. Auf den Bl. 31 und 32 d.A. ist zu erkennen, wie der Balkon mit Baumaterial und Gerüstteilen vollgestellt wurde. Daß der Weg zwischen Garagen und Haus nur äußerst mühsam zu begehen war, folgt aus den Photos auf den Rückseiten von Bl. 29 und 31 d.A.

Auch unter dem Gesichtspunkt der nervlichen Belastung für den Beklagten zu 2 und der mit ihm wohnenden Personen, darunter zwei Kinder, ist eine Minderung um 30% gerech...