Tenor
I. Die Klage und die Drittwiderklage werden abgewiesen.
II. Von den gerichtlichen Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 52 % und der Beklagte 48 %.
Die Klägerin trägt 52 % der außergerichtlichen Kosten des Beklagten.
Der Beklagte trägt die außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten.
Im Übrigen werden außergerichtliche Kosten nicht erstattet.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die selbe Befugnis erhält der Beklagte gegenüber der Drittwiderbeklagten.
IV. Die Berufung wird zugelassen.
V. Der Streitwert wird bis zum 18.06.2004 auf 1.062,90 EUR und ab dem 18.06.2004 auf 877,98 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Betriebskostennachzahlung. Der Beklagte begehrt von der Drittwiderbeklagten Erstattung von Beträgen nach Leistung von Betriebskostenvorschüssen.
Der Beklagte ist Mieter einer in …, im Haus … belegenen Wohnung. Auf den Inhalt des Mietvertrags (Anlage B 2 nebst den Allgemeinen Vertragsbedingungen [AVB]) wird Bezug genommen.
Bis einschließlich 1996 verteilte die Verwaltung der Vermieterin die Hauswartkosten unter Anwendung des Umlageschlüssels Wohnfläche nach folgender Formel:
(Gesamtkosten Hauswart)/(Gesamtwohnfläche … u.a.) = X/(Wohnfläche Wohnung)
Dabei entspricht der Faktor X dem auf den jeweiligen Mieter entfallenden Anteil der Gesamtkosten. Ab 1997 schob die Verwalterin einen weiteren Rechenschritt ein und verteilte die Gesamtkosten wie folgt:
(Gesamtkosten Hauswart)/(Gesamtwohnfläche … u.a.) = Y/(Wohnfläche Gebäude) = X/(Wohnfläche Wohnung)
Dabei ist der Faktor Y der auf eines der neun Gebäude der Wohnanlage … entfallende Anteil der Gesamtkosten des Hauswarts. X ist der Kostenanteil des Mieters. Seit 1997 rechnet die Verwalterin die Hauswartkosten sowie andere betroffene Kostenpositionen nach der vorgenannten Formel ab.
Hinsichtlich der Mietstruktur ging das Amtsgericht Pinneberg in einer Entscheidung vom 16.12.1997 (Anlage K 7) davon aus, dass eine Umstrukturierung der ursprünglich Inklusiv- in eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen stattgefunden hat, nachdem der Beklagte die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 durch Hinnahme von Abrechnungsguthaben und die Betriebskostenabrechnungen für 1990 bis einschließlich 1994 durch Zahlung von Abrechnungsnachforderungen anerkannt hat.
Mit den Schreiben gemäß Anlagen K 2, K 3 und K 4 erteilte die Verwaltung der Vermieterin im August 2001 Abrechnungen für die Zeiträume 1998 (Anlage K 2), 1999 (Anlage K 3), 2000 (Anlage K 4). Ferner erteilte sie zu nicht näher mitgeteilten Terminen die Abrechnung für 2001 (Anlage K 1) und für 2002 (Anlage K 9).
Eingetragen im Grundbuch ist die Drittwiderbeklagte sowie die … und … mbH. Zugunsten der Klägerin wurde der Klägerin wurde am 14.02.2003 eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Auf den Inhalt des Grundbuchauszugs wird Bezug genommen.
Es liegt eine Abtretungsvereinbarung vom 08.04.2004 vor, in welcher die Drittwiderbeklagte der Klägerin „alle Ansprüche auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckte Betriebskosten aus den Mietverhältnissen zwischen der Drittwiderbeklagten in ihrer Eigenschaft als Rechtsnachfolgerin … und … einerseits und den jeweiligen Mietern der Wohnanlage … andererseits für die Abrechnungsjahre 1997 bis 2002” abtrat. Auf den weiteren Inhalt der Vereinbarung (Anlage K 8) wird Bezug genommen.
Die Klägerin ist der Auffassung,
über die Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten abrechnen zu dürfen. Es wird insoweit in vollem Umfang auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 17.6.2004 (unter Ziff. 2, Bl. 106–108 d.A.) Bezug genommen.
Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 575,03 EUR zu verurteilen. In Höhe von 44,57 EUR hat sie die Klage zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 530,46 EUR
nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt der Beklagte,
die Drittwiderbeklagte zu verurteilen, an ihn 347,52 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 22.2.2003 zu zahlen.
Der Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation. Er macht ferner geltend:
Die Betriebskostenabrechnungen enthielten einen vertragswidrigen Verteilerschlüssel. Bezugsgröße sei gemäß § 1 des Mietvertrags (MV) das Haus Nr. 14; erteilt würden die Nebenkosten für die Häuser Nr. 14 bis 16. Soweit die Nebenkostenansätze für Hausmeister, Gartenpflege und Winterdienst nunmehr gemäß Anlage K 10 als Abrechnungseinheit ermittelt würden (bis 7/2001), sei diese Abrechnungseinheit wegen § 1 MV vertragswidrig.
Selbst wenn die Vermieterin an der Preisbindung die Berechtigung zur Bildung größerer Wirtschaftse...