AG Pinneberg Urteil vom 30.11.2001 - 66 C 168/01

Verfahrensgang

AG Pinneberg (Urteil vom 07.09.2001)

Tenor

I. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 07.09.2001 wird aufrecht erhalten.

II. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 700,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in der selben Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagte ist Mieterin gem. Mietvertrag aus dem Jahre 1981 (Anl. K 3).

Mit Schreiben aus Januar 2001 (Anl. K 1) verlangte der Kläger zu 2.) unter der Firmierung …, Zustimmung zu einer erhöhten Nettokaltmiete ab dem 01.04.2001 auf 624,75 DM (11,90 DM/m²). Nachdem die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmte, erhoben die Kläger mit auf den 10.05.2001 datiertem Schreiben Klage, welche beim Amtsgericht Pinneberg am 01.06.2001 einging. Die Zustellung erfolgte am 28.06.2001.

Mit prozessualem Schriftsatz vom 27.07.2001 erklärten die Kläger, dass sie vermeiden möchten, „dass sich der Rechtsstreit in Formalien erschöpft. Sie wiederholen daher ihr Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme nunmehr auf folgende Vergleichsobjekte:…”

Ferner kündigten sie den im Schriftsatz enthaltenden Klagantrag an. Auf den Inhalt des Schriftsatzes (Bl. 13, 14 d.A.) wird vollen Umfangs Bezug genommen.

Die Kläger haben in der mündlichen Verhandlung vom 07.09.2001 keinen Antrag gestellt, woraufhin auf Antrag der Beklagten ein klagabweisendes Versäumnisurteil erging. Hiergegen haben die Kläger form- und fristgerecht Einspruch eingelegt.

Die Kläger beantragen nunmehr,

das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 07.09.2001 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung … 1, … von bisher 527,21 DM auf 624,75 DM mit Wirkung ab dem 01.10.2001 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.

Die Beklagte macht insbesondere geltend, dass eine wirksame Neuvornahme des Mieterhöhungsverlangens im Schriftsatz vom 27.07.2001 nicht erfolgt ist.

Hinsichtlich des weiteren streitigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteivertreter Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unzulässig.

Hinsichtlich des ersten, im Januar 2001 abgegebenen Erhöhungsverlangens ist die Klagefrist abgelaufen; eine wirksame Nachholung des Mieterhöhungsverlangens im Prozess ist nicht erfolgt.

Wie sich aus § 2 Abs. 3 MHG ergibt, beträgt die Überlegungsfrist 2 volle Kalendermonate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens; sie endet – wie die Vermieterseite im Erhöhungsverlangen aus Januar 2001 erklärt – zum 31.03.2001. Die Klagefrist endet sodann mit Ablauf von 2 weiteren Monaten, das wäre zum 31.05.2001. Ausweislich des Eingangsstempels auf der Klageschrift ist diese jedoch erst am 01.06.2001 – und damit nach Fristablaufeingegangen.

Die Kläger haben das Erhöhungsverlangen aber auch nicht erfolgreich während des Rechtsstreits nachgeholt. § 2 Abs. 3 Satz 2 räumt dem Vermieter diese Möglichkeit ein, soweit kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist; erforderlich ist aber nach altem (hier einschlägigem, vergl. Art. 229, § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) Recht die komplette Neuvornahme des Erhöhungsverlangens. Soweit dieses während des Prozesses in einem Schriftsatz gestellt wird, so muss der Schriftsatz alle Voraussetzungen erfüllen, die an einvorprozessuales Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl., § 2 MHG, Rn. 552).

Hierzu gehört insbesondere die Aufforderung der Mieterseite an den Mieter, eine zustimmende Willenserklärung abzugeben; wird nur die Verurteilung durch das Gericht begehrt, liegt kein wirksames Erhöhungsverlangen vor (LG Karlsruhe WOM 1991, 48).

Darüber hinaus ist das Erhöhungsverlangen aber auch deswegen unwirksam, weil die Vermieterseite damit eine Änderung der Mietstruktur verfolgt und diese mit der Anforderung der Zustimmung zur Mieterhöhung dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen sich auf die Umstellung der Mietstruktur richtet und in welcher Höhe es sich auf § 2 MHG stützt (vergl. OLG Hamburg-REv. 20.12.1982-WM 1982, 49).

In beiden Mieterhöhungsverlangen wird die Zustimmung des Beklagten zu einer erhöhten Nettokaltmiete angefordert, obgleich der Beklagte gemäß Vertrag eine solche nicht schuldet. Im Vertrag heißt es in § 4 ausdrücklich, dass Gartenpflege- und Hauswartkosten inklusiv sind.

Eine Umstrukturierung der Miete zu einer Nettokaltmiete ist nicht erfolgt, insbesondere nicht durch die von der Beklagten unterzeichnete Erklärung vom 17.05.1994 (Anl. K 4). Die Erklärung ist aus der Sicht des Mieters allein auf eine Erhöhung der monatlich zu zahlenden Miete entsprechend ihrer bisherigen Struktur gerichtet, nicht hingegen auf eine Umstrukturierung dergestalt, dass mehr Betriebskosten, als im Vertrag vereinbart, nunmehr gesondert umgelegt werden sollen. Eine Abwälzung von...