AG Potsdam Urteil vom 12.11.2020 - 31 C 11/20

Tenor

1 Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

4. Der Streitwert wird auf 19.411,86 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Lotte-Pulewka-Straße 41 in 14474 Potsdam. Am 06. März 2020 fand eine Eigentümerversammlung statt.

Herr Kubitsch, der in der Eigentümerversammlung für die Kläger zu 1-3 und drei weitere Wohnungseigentümer mit insgesamt 1.952/10.000 Miteigentumsanteilen auftreten wollte, geriet bei seiner Anfahrt aus Bielefeld zur Versammlung auf der Bundesautobahn 2 in einen Stau. Infolgedessen übersandte er die Vollmachten für sechs Wohnungseigentümer an das Hotel, wo die Versammlung stattfand, und teilte mit, er werde nicht erscheinen. Er erteilte dem Geschäftsführer der Verwaltung Untervollmacht mit der Anweisung, der Bestellung der domus-data zur Verwalterin allenfalls für den Zeitraum bis zum 30.06.2021 zuzustimmen.

Zu Tagesordnungspunkt 3 unter 1. beschlossen die Wohnungseigentümer, die domus-data Verwaltung und Vermietung von Immobilien GmbH mit Sitz in Köln für den Zeitraum vom 20.03.2020 bis zum 31.12.2023 zur Verwalterin zu bestellen. Zu Tagesordnungspunkt 3.2 heißt es, die Verwaltervergütung betrage ab dem 01.04.2020 45,00 EUR pro Einheit und Monat zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

Zu Tagesordnungspunkt 3.3 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Beiräte der Gemeinschaft zu ermächtigen, den vorgelegten Verwaltervertrag zu verhandeln und im Namen aller Miteigentümer zu zeichnen. Gegen die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 3.3 wenden sich die Kläger.

In dem Entwurf des Verwaltervertrags findet sich zunächst in „§ 1 Vertragslaufzeit” eine Erläuterung, in der es heißt: „Wohnungseigentumsrechtlich ist zwischen der Verwalterbestellung und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden. Dies ist Eigentümergemeinschaften oft nicht bewusst und kann zu Unklarheiten führen. Dieser Vertrag synchronisiert die Laufzeit des Verwaltervertrags mit der Laufzeit des Bestellungsbeschlusses.” Unter 1.1 heißt es: „Die Bestellung des Verwalters erfolgte gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.03.2020 für den Zeitraum vom 21.03.2020 bis 31.12.2024”. Als Vergütung für die Verwaltertätigkeit sind pro Wohnungseinheit und Teileigentumseinheit jeweils 25,00 EUR genannt, für Garage/Stellplatz 3,00 EUR. Dabei sollte neben dieser Festvergütung, eine variable Vergütung gezahlt werden gemäß § 3.3 des Vertragsentwurfs. Insoweit heißt es, die Höhe der variablen Vergütung ergebe sich aus der Preisspalte 2 des Leistungs- und Preisverzeichnisses (§ 4). Die variable Vergütung und zugehöriger Aufwendungsersatz dürften nur berechnet werden, wenn die Leistung erforderlich war und deren Erforderlichkeit nicht durch den Verwalter zu vertreten ist. Sofern die Berechnung der variablen Vergütung nach Stundenaufwand erfolge, gälten die näher bezeichneten Stundensätze (120,00 EUR für den Geschäftsführer, 75,00 EUR für Sachbearbeiter). Als variabel zu zahlende Vergütung sind insbesondere aufgeführt pro Mahnschreiben bei Verzug von Eigentümern 15,00 EUR, bei Nichtteilnahme am SEPA-Lastschrifteneinzug 3,00 EUR pro Buchungsvorgang, Umsetzung von Darlehensbeschlüssen nach Stundenaufwand und die Umsetzung zur Erhebung von Sonderumlagen nach Stundenaufwand. Unter 4.5.2 ist vorgesehen, dass 5% der Nettoauftragssumme für die Durchführung von Beschlüssen zur Ausführung größerer Instandhaltungsmaßnahmen (ab 5.000,00 EUR) an die Verwalterin zu zahlen sind.

Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 ist mit 8.691 Ja-Stimmen, ohne Enthaltungen und Nein-Stimmen als einstimmig angenommen festgestellt worden.

Die Kläger behaupten, das Schreiben des Herrn Kubitsch, inwieweit einer Verwalterbestellung zugestimmt werde, samt Vollmachten sei der Verwalterin vor Versammlungsbeginn übergeben worden.

Sie meinen, der Beschluss sei wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Denn es sei unzulässig, dass die Verwaltungsbeiräte zu Lasten der Wohnungseigentümer einen Verwaltervertrag abschlössen, obwohl richtiger Vertragspartner die Gemeinschaft sein müsse. Ferner sei der Beschluss nichtig, da er aufgrund seiner fehlenden inhaltlichen Bestimmtheit nicht durchführbar sei.

Ferner sind sie der Auffassung, es handele sich um einen Blankettbeschluss mit unbegrenzter und Undefinierter Ermächtigung der Beiräte, der eine klare und transparente Regelung fehle. Dies führe wegen Undurchführbarkeit zur Nichtigkeit des Beschlusses. Aufgrund der Tatsache, dass neben einer Festvergütung variable Vergütungselemente im Baukastensystem vorgesehen seien, bleibe unklar, welche Verhandlungsmacht den Beiräten bei der Unterzeichnung des Verwaltervertrags zukomme. Aus diesem Grund sei der Beschluss bereits nicht hinreichend bestimmt. Wenn die Beiräte z.B. in Teilen eine günstigere Vergütung aushandelten, jedoch zudem statt der unverhandelt vorgesehenen 5% bei Sanierungsmaßnahmen 6%, kön...