Nachgehend
Tenor
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar,
und beschlossen: Der Streitwert wird auf bis zu 300 EUR festgesetzt. Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin die Beklagten Mieter einer Wohnung in der Garbsener Straße in Schönebeck. Mietvertraglich ist eine Miete von 320,58 EUR vereinbart. Die Beklagten sind darüber hinaus nach Seite 5 des Vertrages, auf den Bezug genommen wird, verpflichtet auch im einzelnen aufgeführte Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten. Unter der Rubrik "sonstige Betriebskosten" sind Kosten für die Wartung der Dachrinnenanlage und von Haustechnik aufgeführt.
Die Klägerin beabsichtigt - ihrer gesetzlichen Pflicht folgend - die Mietwohnung der Beklagten und weitere Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Diese beabsichtigt sie nicht selbst anzuschaffen, sondern anzumieten. Die anfallenden Mietkosten, sowie die zukünftig entstehenden Kosten für den Austausch der Geräte sollen als Betriebskosten auf die Beklagten umgelegt werden. Die Beklagte widersprachen der angekündigten Umlage.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, ab dem 01.04.11 Kosten für die Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten zu zahlen
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Das Gericht hat mit Beschluss vom 04.04.11 das schriftliche Verfahren angeordnet und die Frist zu abschließenden Stellungnahme auf den 27.04.2011 bestimmt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Das notwendige Feststellungsinteresse der Klägerin folgt aus dem Umstand, dass die Beklagten einer Umlage der Miet- und Wartungskosten für die Rauchwarnmelder widersprochen haben. Die Klägerin kann auch keine Leistungsklage erheben, nachdem Abrechnungsreife noch nicht eingetreten ist.
Die Klage ist nur teilweise begründet. Die Beklagten sind nicht verpflichtet, die Kosten für Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten zu zahlen. Bei den Kosten für die Anmietung der Geräte handelt es sich nicht um Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. Zwar handelt es sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder in der von der Klägerin gewählten Vertragsgestaltung zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Pflicht um laufend entstehende Kosten. Denn die Klägerin hat sich entschlossen, statt einer Anschaffung der Rauchwarnmelder zu Eigentum eine solche durch Anmietung vorzuziehen. Gleichwohl handelt es sich dabei nicht um Betriebskosten, sondern um sog. Kapitalersatzkosten. Die Kosten entstehen für Einrichtungen, mit denen das Eigentum zwangsläufig ausgestattet sein muss. Die Einrichtungen - hier Rauchwarnmelder - sind gleichzustellen mit anderen Einrichtungen, wie etwa Fenster, Türen, Wände, Balkone, Sanitäreinrichtungen, Briefkästen etc.. Auch hinsichtlich solcher Einrichtung bestände theoretisch die Möglichkeit diese zukünftig von Dritten anzumieten, was bei oberflächlicher Betrachtungsweise dazu führen kann, dass diese Kosten dann als Betriebskosten anzusehen wären, weil sie ja laufend entstehen. Die Umsetzung dieser Geschäftsidee hätte zudem für den Vermieter den Vorteil, dass er keinerlei Instandhaltungskosten mehr aufwenden müsste, weil es ja Aufgabe des Vermieters wäre, den ordnungsgemäßen Zustand zu gewähren. Tatsächlich begäbe sich der Vermieter auf diese Art allerdings seiner Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung von intaktem, den vertraglichen und gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Wohnraum.
Die Beklagten sind auch nicht verpflichtet, die Kosten für die Wartung der anzubringenden Rauchwarmmelder als Betriebskosten zu tragen. Ein Anspruch aus dem Mietvertrag ergibt sich nicht.
Die entsprechenden Kosten sind im Mietvertrag als Betriebskosten nicht vereinbart. Auf Seite 5 des auszugsweise vorgelegten Mietvertrages sind die Kosten unter der entsprechenden Vereinbarung nicht genannt. Insbesondere sind dort unter "sonstige Betriebskosten" auch die anfallenden Wartungskosten abschließend benannt und solche für die Wartung von Rauchwarnmeldeanlagen nicht aufgeführt.
Die Klägerin ist nicht berechtigt, Betriebskosten durch einseitige Erklärung zum Gegenstand der vertraglichen Verpflichtung zu machen. Im Mietvertrag sind die Betriebskosten abschließend aufgezählt und er enthält keine Öffnungsklausel, wonach die Klägerin berechtigt wäre zukünftig entstehende Betriebskosten auf die Beklagten umzulegen.
Ein entsprechender Anspruch ergibt sich auch nicht im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung. Die Risikoverteilung ist dem Mietvertrag zu entnehmen. Die Betriebskosten sind abschließend benannt und eine Öffnungsklausel beseht nicht, so dass davon auszugehen ist, dass die Klägerin dass Risiko ne...