Entscheidungsstichwort (Thema)
WEG-Sache (Forderung)
Tenor
1. Der Antrag wird zurückgewiesen.
2. Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Tatbestand
I.
Der Antragsteller ist Eigentümer von zwei Eigentumswohnungen in der …str. – bis – in S. Beide Wohnungen sind vermietet.
Die Antragsgegnerin ist Hausverwalterin der Wohnungseigentumsanlage.
Wegen personeller Engpässe erstellte die Antragsgegnerin die Jahresabrechnung für das Jahr 2001 erst am 07.01.2003. Auf Grundlage dieser Jahresabrechnung erstellte der Antragsteller am 20.01.2003 die Mietnebenkostenabrechnungen für seine Mieter.
Hierbei ermittelte er für die Mieterin – einen Nachzahlungsbetrag von 676,16 EURO (AS 43) und für die Mieter – einen Nachzahlungsbetrag von 985,41 EURO (AS 33), der auch einen Mietrückstand von 76,69 EURO enthält.
Die Mieter verweigerten die Zahlung der Nebenkosten mit der Begründung, die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB sei abgelaufen.
Der Antragsteller behauptet, in Höhe von 1.661,52 EURO sei Ihm ein Schaden entstanden, da er nunmehr die Mietnebenkosten nicht mehr einfordern könne. Dieser Schaden sei von der Antragsgegnerin zu vertreten, da diese erst verspätet die Hausgelder abgerechnet habe.
Der Antragsteller beantragte zunächst, die Antragsgegnerin zur Bezahlung von 1.661,52 EURO zu verurteilen; nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 18.12.2003 nahm er den Antrag in Höhe eines Teilbetrages von 76,69 EURO zurück.
Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Sie ist der Auffassung, der Antragsgegner könne nach wie vor die Mietnebenkosten einfordern, da Ihm die von der Hausverwaltung verursachte Verspätung nicht zuzurechnen sei.
Nach Schluss der mündlichen Verhandlung verkündete der Antragsteller den Eheleuten – und – sowie Frau – den Streit.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die Sitzungsniederschrift ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
II.
Der Antrag ist unbegründet.
1. Dem Antragsteller stehen gegen die Antragsgegnerin keine Ansprüche aus § 280 BGB wegen schuldhafter Verletzung des Verwaltervertrages zu.
In der verspäteten Erstellung der Hausgeldabrechnung liegt zwar eine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin; diese Pflichtverletzung verursachte jedoch keinen Schaden zum Nachteil der Antragstellers.
a) Durch die verspätete Abrechnung der Hausgelder kann dem Antragsteller nur dann ein Schaden entstehen, wenn die Verzögerung dazu führt, dass ursprünglich mietvertraglich auf den Mieter umlegbare Nebenkosten nunmehr wegen Überschreitung der Abrechnungsfrist nicht mehr umgelegt werden können.
b) Bislang ist nicht ausreichend dargetan, in wieweit die gegenüber den Mietern erteilten Nebenkostenabrechnungen Positionen enthalten, die auf Grundlage des Mietvertrages vom Mieter zu tragen sind. Auch auf gerichtliche Anforderung vom 18.12.2003 wurden vom Antragsteller die Mietverträge nicht vorgelegt. Damit fehlt es bereits an ausreichenden Vortrag zum Schaden.
c) Ferner ist dem Antragsteller ein Schaden schon deshalb nicht entstanden, weil er nach wie vor die Mietnebenkosten, soweit sie nach Mietvertrag umlegbar sein sollten, gegenüber den Mietern geltend machen kann. Dieser Anspruch ist nicht wegen Überschreitens der Abrechnungsfrist gern § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, da der Antragsteller als Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
Zu vertreten im Sinne dieser Norm hat der Vermieter eigenes Verschulden (§ 276 BGB) sowie das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB).
aa) Für eine Eigenverschulden des Vermieters ist nichts vorgetragen oder ersichtlich. Eine generelle Verpflichtung, die Hausverwaltung abzumahnen vermag das Gericht nicht zu erkennen.
bb) Der Antragsteller muss sich das Verschulden der Antragsgegnerin nicht gem. § 278 BGB zurechnen lassen, weil der Hausverwalter bei der Erstellung der Hauskostenabrechnung nicht als Erfüllungsgehilfe des Eigentümers und Vermieters handelt.
Erfüllungsgehilfe ist, wer mit Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird.
Über § 278 BGB wird das Verhalten von Hilfspersonen zugerechnet. Eine derartige Zurechnung ist nur möglich, wenn die Hilfsperson vom Schuldner willentlich eingeschaltet wird, um einer Verpflichtung nachzukommen, deren Erfüllung an sich dem Schuldner oblegen hätte.
cc) Es bestehen bereits Zweifel, ob in diesem Sinne der Verwalter vom Wohnungseigentümer willentlich eingeschaltet wurde. Die Bestellung eines Hausverwalters ist im Gesetz zwingend geregelt (§ 20 Abs. 2 WEG). Auch die Verpflichtung des Verwalters die Abrechnung zu erstellen folgt unmittelbar aus dem Gesetz (§ 28 Abs. 3 WEG). Die Wohnungseigentümer haben daher weder eine Entscheidungsmöglichkeit, ob Sie einen Verwalter bestellen oder ob Sie ihn mit der Abrechnung betrauen. Wahlmöglichkeiten bestehen allenfalls hinsichtlich der Person des Verwalters.
dd) Jedenfalls ist der Hausverwalter nicht im Pflichtenkreis des ...