Leitsatz (amtlich)
Die bloße Angabe eines Mietspiegelfeldes reicht grundsätzlich und auch beim Stuttgarter Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung nach § 558 a Abs. 1 BGB nicht aus. Eine Nachbesserung der Begründung setzt die Zustimmungsfrist des §§ 558 b Abs. 2 BGB erstmals in Gang. Stimmt der Mieter der Mieterhöhungserklärung innerhalb der dann laufenden Frist zu, ist der Rechtsstreit erledigt und die Klägerseite hat die Verfahrenskosten zu tragen.
Tenor
1.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
2.
Der Streitwert wird auf 475,08 EUR festgesetzt.
Gründe
Nach einseitiger Erledigungserklärung der Klägerseite, der die Beklagtenseite nicht widersprochen hat, war nur noch über die Kosten zu entscheiden, § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO. Da derzeit die Klage unzulässig war, nach jetzigem Stand die Klägerseite die zu Grunde liegende Klage also ohne weiteres Zutun der Parteien aller Voraussicht nach verloren hätte, hat die Klägerseite die Kosten zu tragen. Ursprünglicher Streitgegenstand war eine Mieterhöhung, bei der die Beklagtenseite nunmehr die Zustimmung erklärt hat. Die Klage war unzulässig, da das Mieterhöhungsbegehren zunächst nicht ordnungsgemäß begründet war gem. § 558a BGB. Soweit es mittlerweile formell hinreichend begründet wurde, ist die Frist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB noch nicht abgelaufen, was Zulässigkeitsvoraussetzung ist.
1.
Die Klägerseite erklärte mit Schreiben vom 11.05.2011 die Mieterhöhung. Sie begründete dies damit, dass die Wohnung einzugruppieren sei mit "Lageklasse: mit Vorteilen; Baualtersklasse: bis 31.12.1974; Ausstattungsklasse: durchschnittliche Ausstattung; Größenklasse: 70,00 bis 999,99 [sic!]. Daraus ergibt sich das Mietspiegelfach: Untere Spanne 6,80 EUR/m2; Mittelwert 0,00 EUR/m2 [sic!]; Obere Spanne 8,90 EUR/m2"
Daraus errechnete sich die Klägerseite eine Durchschnittsmiete von 7,85 EUR/m2. Sie erklärte die Mieterhöhung auf 435,43 EUR unter Hinweise, dass dies bei einer Wohnfläche von 71,80 m2 einer Quadratmetermiete von 6,06 EUR/m2 entspreche.
In der Anlage K5 des klägerischen Schriftsatzes die der Beklagenseite per Klagzustellung 05.11.2011 zugeht, hat die Klägerseite mittels Ankreuzen in einer Kopie des Mietspiegelfeldes die für sie maßgeblichen Kriterien kenntlich gemacht.
Die Beklagtenseite hat sich zu keinem Moment des Verfahrens geäußert, abgesehen davon dass sie, laut Klägerseite, der Klägerseite während des Verfahrens die Zustimmung zur Mieterhöhung erklärt hat.
2.
Die Klage war in der Hauptsache unzulässig, daher hat die Klägerseite gem. § 91a Abs. 1 ZPO die Kosten zu tragen.
Zwar ist die ausschließliche örtliche Zuständigkeit § 29a ZPO und die sachliche streitwertunabhängig gem. § 23 Ziff.2 a GVG des Amtsgericht Stuttgart gegeben, doch war die Klage in der Hauptsache wegen mangelnden Rechtsschutzbedürfnisses und Fehlens der formellen Sachurteilsvoraussetzung unzulässig. Denn die am 11.05.2011 erklärte Mieterhöhung war nicht formell ordnungsgemäß begründet gem. § 558a BGB und hat die Frist des § 558b Abs. 2 BGB nicht in Gang gesetzt, deren Ablauf aber grundsätzlich Sachurteilsvoraussetzung ist. Sollte die Frist des § 558b Abs. 2 BGB mittlerweile durch nachgeschobene Begründung in Gang gesetzt sein, so ist sie jedenfalls noch nicht abgelaufen.
Ein formeller Fehler in der Begründung macht das Mieterhöhungsverlangen unwirksam; die Klage ist abzuweisen und zwar als unzulässig, da die Zustimmungsfrist schon nicht in Gang gesetzt wurde, Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. § 558a Rz. 2; Sternel, MietR, 4. Aufl., Rn IV 192.
a)
Dass die ursprüngliche Mieterhöhungserklärung nicht den formellen Anforderungen des § 558a BGB genügt, ergibt sich daraus, dass sie nicht ausreichend begründet ist. Wie das Gericht bereits hingewiesen hat, war es nach seinerzeit vorläufiger und nunmehr zu bestätigender Rechtsauffassung nicht ausreichend, dass ein Mietspiegelfeld beim Stuttgarter Mietspiegel angegeben wird oder dessen Koordinaten, mithin die Hauptkriterien des Mietspiegels, die zum jeweiligen Feld und damit der üblichen Miete bei vergleichbaren Wohnungen führen. Wenn also etwa die Lage als "mit Vorteilen" und die Ausstattung als "gut" angegeben wird, so reicht dies nicht. Vielmehr sind diese Hauptkriterien auch anhand von Unterkriterien (etwa Innerstädtische Lage) ihrerseits zu begründen gem. § 558a BGB, vgl. dazu etwa Börstinghaus in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 558a BGB Rz. 39.
b)
Wollte man dies anders sehen, hieße dies, die gesetzgeberische Konzeption, auch in ihrer Ausgestaltung durch die Rechtsprechung zu verkennen. Der BGH zeichnet mit anderen die Linie zwischen den Interessenspolen der Mietparteien vor: Damit der Mieter prüfen kann, ist es notwendig, dass die Begründung dem Mieter "konkrete Hinweise" auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (so BGH vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); wobei überhöhte Anforderungen zu vermeiden sind (BGH vom 12. November 2003, a.a.O.; Emmerich in Stauding...