Entscheidungsstichwort (Thema)
Feststellung
Tenor
1) Der Antrag auf Feststellung, dass der Verwalter verpflichtet ist, für jeden Wohnungseigentümer ein Wohngeldkonto (Personenkonto) zu führen, wird zurückgewiesen.
2) Der Antragsteller trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens.
3) Eine Erstattung aussergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
4) Der Geschäftswert wird auf EURO 3.000,00 festgesetzt.
Tatbestand
SACHVERHALT
Antragsteller ist Eigentümer in der Eigentümergemeinschaft T. Straße … in … T.. Der Antragsgegner ist der Verwalter dieser Wohnanlage.
Der Verwalter führt keine Wohngeldkonten für jeden einzelnen Eigentümer, aus denen sich der jeweilige Stand der Einzahlungen und Anteil an den Lasten der Eigentümergemeinschaft ergibt.
Der Antragsteller, der zunächst Herausgabe derartiger Wohngeld- und Personenkonten an ihn begehrt hatte, hat seinen Antrag auf Hinweis des Gerichts, dass der Antragsgegner nicht zu einer objektiv unmöglichen Leistung verpflichtet werden kann, dahingehend abgeändert, dass er begehrt,
festzustellen, dass der Verwalter verpflichtet ist, solche Konten zu führen.
Er ist der Auffassung, nur eine solche Art der Buchhaltung entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da nur so eine Überprüfung der Abrechnung möglich sei.
Der Antragsgegner beantragt
Zurückweisung des Antrags.
Er trägt vor, aus seiner Buchhaltungs-EDV, in der die Zahlungseingänge für alle Eigentümer gesammelt sind, jederzeit ohne größere Mühe den Stand der geleisteten Zahlungen und Zahlungsverpflichtungen einzelner Wohnungseigentümer abzurufen. Eine zusätzliche Personenkontoführung sei mit zusätzlichem Aufwand und Kosten verbunden.
Wegen der weiteren Ausführungen wird auf die von den Beteiligten eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der zulässige Antrag ist nicht begründet.
Das Amtsgericht – Wohnungseigentumsgericht – Traunstein ist zur Entscheidung gemäß § 43 Abs. 1 Ziffer 2 WEG zuständig, da es auf Antrag eines Wohnungseigentümers um die Klärung der Frage des Umfangs der Pflichten des Verwalters geht.
Der Antrag ist aber nicht begründet. Eine Verpflichtung des Verwalters, für jeden einzelnen Wohnungseigentümer ein eigenes Personenkontenblatt zu führen, wird zwar in der Kommentarliteratur, zum Beispiel Jennißen, die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 4. Auflage, Rz 6 zu IV vertreten. Die Führung eines solchen Wohngeldkontos für jeden einzelnen Eigentümer mag hilfreich sein, um sich einen schnellen Überblick über den jeweiligen Zahlungsstand zu verschaffen. Eine Stütze im Gesetz findet eine solche Verpflichtung aber nicht.
Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in den §§ 27 und 28 WEG beschrieben. Danach ist der Verwalter hinsichtlich der gemeinschaftlichen Gelder verpflichtet, diese zu verwalten, Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheit der Wohnungseigentümer handelt, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen (§ 27 WEG). Nach § 28 WEG muss der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufstellen, die nach der Rechtsprechung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten muss. Die Art und Weise, wie der Verwalter diese Aufgabe bewältigt, schreibt das Gesetz jedoch nicht vor.
Zwar ist die Argumentation des Antragsgegners, wegen des zusätzlichen Aufwands sei er zur Führung solcher Konten nur gegen zusätzliche Bezahlung verpflichtet, grundsätzlich nicht zu folgen. Wenn es zu den originären Aufgaben des Verwalters zählen würde, solche Konten zu führen, dann wäre dies durch die allgemeine Verwaltervergütung abgedeckt.
Der Verwalter hat jedoch mit seinen Schriftsätzen und auch im Termin zur mündlichen Verhandlung dargelegt, wie er aus seiner EDV geordnet nach einzelnen Eigentümern und Bankverbindung die jeweiligen Einzahlungen abrufen kann. Dieses Programm ermöglicht dem Verwalter die ihm aufgegebene Verpflichtung zur Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Es besteht auch kein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers, sich zu jeder Zeit über die Wohngeldzahlungen jedes einzelnen anderen Wohnungseigentümers informieren zu können. Dies ergibt sich auch bereits aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG, wonach die Wohnungseigentümer nur durch Mehrheitsbeschluss jederzeit vom Verwalter Rechnungslegung verlangen können. Sollte ein solches mehrheitliches Verlangen an den Verwalter herangetragen werden, ist er natürlich verpflichtet, jederzeit Rechnung zu legen. Davon zu unterscheiden ist die Berechtigung jedes Eigentümers, in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung Einsicht zu nehmen.
Dieses Recht hat aber nichts damit zu tun, wie der Verwalter seine Buchhaltung einrichtet, um eine geordnete...
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