AGkompakt 10/2017, Streitwert einer Feststellungsklage auf Fortbestand eines Mietverhältnisses

Wird ein Mieter mit einer aus seiner Sicht unberechtigten Kündigung überzogen, kann er einerseits abwarten, ob der Vermieter darauf gestützt eine Räumungsklage erhebt. Der Mieter kann aber auch selbst in die Offensive gehen und den Fortbestand des Mietverhältnisses gerichtlich feststellen lassen (§ 256 ZPO).

Vorgerichtlich auffordern, von Kündigung Abstand zu nehmen

Zweckmäßigerweise fordert er vorab den Vermieter unter Fristsetzung auf, von der Kündigung Abstand zu nehmen und zu erklären, dass das Mietverhältnis ungekündigt fortbestehe. Reagiert der Vermieter darauf nicht, gibt er Anlass zu einer Klage auf Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses.

Hinweis

Häufig wird fehlerhafterweise auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung geklagt. Dies ist nicht zulässig. Eine Kündigung ist kein Rechtsverhältnis. Rechtsverhältnis ist das Mietverhältnis, so dass eine Klage auf Feststellung dessen Fortbestands zu richten ist.

Positive Feststellungsklage

Bei einer Klage auf Fortbestand eines Mietverhältnisses handelt sich um eine positive Feststellungsklage. Zwar soll mit der Feststellungsklage die Wirksamkeit der Kündigung negiert werden. Rechtlich betrachtet wird jedoch der Fortbestand des Mietverhältnisses, also ein positives Ergebnis, zur Feststellung begehrt.

Häufig sind die Gerichte der Auffassung, dass hier der übliche Feststellungsabschlag von 20 % vorzunehmen sei. Dies ist jedoch unzutreffend.

Ausgangspunkt Jahresmietwert

Maßgebend ist die Wertvorschrift des § 41 GKG. Abweichend von allgemeinen Bewertungsgrundsätzen kommt es nicht auf den Wert der herauszugebenden Wohnung an, sondern auf den Jahresbetrag der Miete (ohne Nebenkostenvorauszahlung), sofern die streitige Zeit nicht geringer ist.

Kein Feststellungsabschlag

Bei der Vorschrift des § 41 Abs. 1 GKG, die bereits einen privilegierten Streitwert enthält, handelt es sich um eine besondere Wertvorschrift, die einen Rückgriff über § 48 Abs. 1 S. 1 GKG auf § 3 ZPO versperrt. Daher ist ein zu schätzender Abschlag schon aus diesem Grunde gar nicht zulässig.

Der Streitwert des § 41 GKG gilt daher für alle Klagen, in denen es um den Bestand eines Mietverhältnisses geht, auch für positive Feststellungsklagen.

Ebenso BGH zum Rechtsmittelstreitwert

Der BGH hat dies im Übrigen bereits für die vergleichbare Vorschrift des § 8 ZPO, die den Zuständigkeits- und Rechtsmittelstreitwert betrifft, klargestellt.

Hinweis

Bei einem Urteil auf Feststellung der Nichtbeendigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses ist die Berufungsbeschwer nach dem Betrag des auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Mietzinses zu bemessen. Ein Abschlag, weil es sich nur um einen Feststellungsantrag handelt, ist bei der Festsetzung der Beschwer nach § 8 ZPO nicht vorzunehmen.

BGH, Beschl. 29.10.2008 – XII ZB 75/08, AGS 2009, 183 = NZM 2009, 51 = JurBüro 2009, 89

In den Gründen weist der BGH ausdrücklich darauf hin, dass die Vorschrift des § 8 ZPO schon seinem Wortlaut nach in erster Linie auf Feststellungsklagen abzielt und dass Streitigkeiten über das Bestehen oder die Dauer eines Miet- oder Pachtverhältnisses regelmäßig und typischerweise in Form von Feststellungsklagen ausgetragen werden. Nichts anderes kann dann aber für § 41 GKG gelten.

AGKompakt 10/2017, S. 105