AGKompakt 4/2013, Räumungsklage gegen Untermieter

Leitsatz

1. Der Streitwert einer auf Eigentum gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG.

2. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf die vom Untermieter zu zahlende Miete, sondern auf die vom Hauptmieter zu zahlende Hauptmiete.

3. Auf die Miete zu entrichtende Umsatzsteuer ist zu berücksichtigen.

KG, Beschl. v. 18.2.2013 – 8 W 10/13

1 I. Der Fall

Der Vermieter hatte Klage gegen die Untermieter auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts erhoben. Das LG hat den Streitwert auf den dreifachen Monatsbetrag festgesetzt, da nur drei Monate in Streit gewesen seien. Zugrunde gelegt hat es dabei die Nutzungsentschädigung, die die Parteien im Nachhinein vereinbart hatten. Der Nutzungsentschädigung hinzugerechnet hatte das Gericht die ortsüblichen Nebenkosten, allerdings ohne Umsatzsteuer. Gegen diesen Beschluss hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers in eigenem Namen Beschwerde erhoben. Nach seiner Auffassung sei der Jahreswert der ortsüblichen Miete zugrunde zu legen, und zwar einschließlich Nebenkosten und Umsatzsteuer. Das KG hat die Streitwertfestsetzung überwiegend abgeändert.

2 II. Die Entscheidung

Streitwert richtet sich nach dem Jahresbetrag

Der Streitwert einer auch auf Eigentum gestützten Räumungs- und Herausgabeklage (§§ 546 Abs. 2, 985 BGB) richtet sich nicht nach § 41 Abs. 1 GKG, sondern nach § 41 Abs. 2 GKG (OLG Frankfurt AGS 2012, 416 = MietRB 2012, 261 = ZMR 2012, 204; N. Schneider, NJW-Spezial 2012, 411). Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (OLG Celle RVGreport 2013, 117). Maßgebend ist damit immer die für die Dauer eines Jahres zu zahlende Miete.

Abzustellen ist auf den Hauptmietzins

Wird – wie hier – die Klage gegen den Untermieter gerichtet, so ist nicht auf den an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins abzustellen, sondern auf den vom Hauptmieter an den Hauptvermieter zu zahlenden Hauptmietzins (Zöller/Herget, ZPO, 28. Aufl., § 3 Rn 16, Stichwort "Mietstreitigkeiten"; KG WuM 2013, 182 = RVGreport 2013, 118).

Nebenkostenvorauszahlungen bleiben außer Ansatz

Bei der Festsetzung des Streitwertes bleiben allerdings die im Mietvertrag vereinbarten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungsbeträge unberücksichtigt. Nebenkosten sind nach § 41 Abs. 1 S. 2 GKG nur hinzuzurechnen, soweit diese in einer Pauschalvereinbarung enthalten und nicht gesondert abzurechnen sind (OLG Düsseldorf AGS 2006, 354 = ZMR 2006, 516 = Grundeigentum 2006, 910 = OLGR 2006, 665 = JurBüro 2006, 428 = DWW 2006, 348 = GuT 2006, 203 = MDR 2006, 1079).

Umsatzsteuer ist hinzuzurechnen

Hinzuzurechnen ist dagegen die Umsatzsteuer (KG KGR 1999, 310 = NJW-RR 2000, 966 = NZM 2000, 659).

3 III. Der Praxistipp

Die Entscheidung ist zutreffend. Abzustellen ist bei einer auch auf Eigentum gestützten Klage nach § 41 Abs. 2 GKG auf den Jahresbetrag der zu zahlenden Miete. Die streitige Zeit spielt hier – im Gegensatz zum rein vertraglichen Herausgabeverlagen (§ 41 Abs. 1 S. 1 GKG) – keine Rolle.

Beim Räumungsstreitwert ist die Umsatzsteuer aus der Nettokaltmiete immer hinzuzusetzen. Es handelt sich insoweit nicht um Nebenkosten nach § 41 Abs. 1 S. 2 GKG (OLG Düsseldorf JurBüro 2011, 645; OLG Celle AGS 2009, 89 = NJW-Spezial 2009, 67 = MietRB 2009, 101 = OLGR 2008, 995).