AGS 08-09/2018, Klage auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

GKG § 41 Abs. 1 S. 2 u. Abs. 5 S. 1, § 47 Abs. 1 S. 1, § 63 Abs. 3 S. 2, § 68 Abs. 1 S. 1 u. 3

Leitsatz

Bei Klagen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gem. § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 3 GKG für die Bemessung des Gebührenstreitwertes nicht nur auf den Jahresbetrag des voraussichtlichen Erhöhungsbetrages abzustellen, der das vom Mieter zu entrichtende (Netto-)Grundentgelt betrifft. Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahmen auch die modernisierungsbedingte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen, sind die darauf voraussichtlich entfallenden Beträge ebenfalls zu berücksichtigen.

LG Berlin Beschl. v. 28.6.2018 – 67 S 373/15

1 Aus den Gründen

Die Streitwertbeschwerde ist gem. § 32 Abs. 2 RVG i.V.m. § 68 Abs. 1 GKG zulässig, insbesondere ist die Mindestbeschwer des § 68 Abs. 1 S. 1 GKG erreicht und die Frist der §§ 68 Abs. 1 S. 3, 63 Abs. 3 S. 2 GKG gewahrt. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Der Streitwertbeschwerde war abzuhelfen, da sich der Gebührenstreitwert hier auf bis 4.000,00 EUR beläuft. Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert gem. § 47 Abs. 1 S. 1 GKG nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Diese waren im vorliegenden Rechtsstreit gerichtet auf die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an und in der streitgegenständlichen Wohnung.

Bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gem. § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 3 GKG der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung für die Streitwertfestsetzung maßgebend. Bei der Bestimmung des Jahresbetrags der möglichen Mieterhöhung ist neben dem Nettogrundentgelt für den überlassenen Wohnraum auch die vom Vermieter beabsichtigte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen zu berücksichtigen, da der Mieter nach der Durchführung der Maßnahmen und der Erhöhung des Mietzinses nicht nur mit dem erhöhten Grundentgelt, sondern zusätzlich auch mit den neu eingeführten oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen wirtschaftlich belastet wird.

Zwar wird bei Streitigkeiten über das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses auf das vom Mieter zu entrichtende "Entgelt" abgestellt, unter das gem. § 41 Abs. 1 S. 2 GKG nur das vom Mieter geschuldete Nettogrundentgelt fällt, es sein denn, die Parteien hätten die Entrichtung von Nebenkosten als nicht abrechnungspflichtige Pauschale vereinbart. Die in § 41 Abs. 1 S. 2 GKG angeordnete gebührenrechtliche Ausklammerung der Nebenkostenvorauszahlungen kann jedoch weder zur Auslegung des § 41 Abs. 5 Alt. 3 GKG noch analog auf Duldungsklagen bei vom Vermieter beabsichtigter Erhöhung der Grundmiete und gleichzeitiger Einführung oder Erhöhung von bereits eingeführten Nebenkostenvorauszahlungen herangezogen werden. Denn einerseits ist der in § 41 GKG verwandte Rechtsbegriff des "Entgelts" für die Auslegung einer "möglichen Mieterhöhung" i.S.d. § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 3 GKG, die auch in der Gesetzesbegründung nicht näher bestimmt wird (vgl. BT-Drucks 15/1971, S. 155), ohne Aussagekraft. Andererseits sind die unterschiedlichen Regelungstatbestände des § 41 GKG mangels planwidriger Regelungslücke nicht analogiefähig (vgl. BGH, Beschl. v. 14.6.2016 – VIII ZR 43/15, NZM 2016, 890; Kammer, Beschl. v. 10.11.2016 – 67 S 285/16, GE 2017, 230).

Davon ausgehend bemisst sich der Gebührenstreitwert für die auf die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gerichtete Klage nicht nur auf den Jahresbetrag der voraussichtlichen Erhöhung der Nettokaltmiete (1.335,72 EUR (12 x 111,31 EUR)), sondern zusätzlich auch nach dem Jahresbetrag der von der Klägerin beabsichtigten Einführung monatlicher Heizkostenvorauszahlungen (1.494,60 EUR (12 x 124,55) EUR).

Soweit die Klage auf Duldung von Instandhaltungsmaßnahem gerichtet war, ist gem. § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 3 GKG der Jahresbetrag einer möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend, § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 3 GKG. Da im zweiten Rechtszug insoweit nur noch die Duldung von Bagatellmängeln streitgegenständlich war, ergibt sich insoweit gem. §§ 47 Abs. 1, S. 1, 41 Abs. 5 Alt. 3 GKG ein Gebührenstreitwert von 500,00 EUR und damit insgesamt ein solcher von bis 4.000,00 EUR (1.335,72 EUR + 1.494,60 EUR + 500,00 EUR).

AGS, S. 409 - 410