AGS 10/2009, Streit über Vorkaufsrecht

BGB § 577

Leitsatz

Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters gem. § 577 BGB stellen eine mietvertragliche Streitigkeit im Sinne der Rechtsschutzversicherung dar.

LG Köln, Urt. v. 4.3.2009–20 O 412/08

1 Aus den Gründen

Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten liegt dem vor dem LG A geführten Rechtsstreit auch eine mietrechtliche Streitigkeit zugrunde, sodass dieser vom Versicherungsschutz umfasst ist.

Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass der vorgenannte Prozess mit der Ausübung eines Vorkaufsrechts im Zusammenhang steht. Denn in Rspr. und Lit. ist anerkannt, dass eine Auseinandersetzung über das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, entsprechend der Regelung in § 570b BGB zum früheren Recht, als mietrechtlich zu qualifizieren ist (vgl. KG RuS 2001, 420 f. – obiter dictum; Harbauer, ARB, 7. Aufl., § 29 ARB 75 Rn 12).

Für eine entsprechende Einordnung spricht bereits, dass aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 577 BGB jedem Mietvertrag eine Auseinandersetzung über das gesetzliche Vorkaufsrecht immanent ist. Das gilt zumal dann, wenn wie in dem vor dem LG Berlin geführten Rechtsstreit die streitenden Parteien der jeweilige Mieter und der jeweilige Vermieter sind, die sich lediglich in ihrer Doppelrolle als Käufer und Verkäufer gegenüberstehen. Diese Doppelrolle wird vorliegend erst recht betont, weil der letztendlich vor dem LG Berlin abgeschlossene Rechtsstreit mit einem Vergleich geendet hat, in den neben der Beendigung des Streits über das gesetzliche Vorkaufsrecht der Klägerin als Mieterin zugleich auch noch die bis zum Vollzug des Kaufvertrages fälligen Mietzahlungen und die bis zu diesem Zeitpunkt anzuerkennenden Mietminderungsansprüche Eingang gefunden haben.

Soweit die Beklagte zugesteht, die Frage der reinen Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrecht möge gegebenenfalls noch als mietrechtlich zu qualifizieren sein, wohingegen alles, was auf die Ausübung des Vorkaufsrechts folge, nicht mehr als mietrechtliche Streitigkeit beurteilt werden könne, vermag das nicht zu überzeugen. Die von Beklagtenseite vorgenommene Abgrenzung führt zwingend zu Rechtsunsicherheiten; Streitigkeiten darüber, was "noch" dem Mietrechtsschutz unterfallen soll oder aber "schon" als kaufrechtliche Frage nicht mehr versichert sein soll, erscheinen vorprogrammiert.

Jeder Mieter, der sich von dem einmal ausgeübten Vorkaufsrecht lösen will, wird naturgemäß zunächst einmal dessen wirksame Ausübung anzweifeln lassen. Wird aber regelmäßig auch nach der Ausübung eines Vorkaufsrechts deren Wirksamkeit angegriffen werden, so ergibt sich schon daraus, dass eine Abgrenzung allein nach Zeitabschnitten nicht zu sachgerechten Ergebnissen führen kann; dies schon vor dem Hintergrund, dass auch zeitlich nach einer zunächst erfolgten Ausübung des Vorkaufsrechts liegende Umstände dessen Bestand wieder zu Fall bringen können.

Letztendlich zwingt nach dem Dafürhalten der Kammer auch der Wortlaut des Gruppenvertrages zu einer Einbeziehung des vor dem LG Berlin geführten Verfahrens in den Deckungsschutz. Denn versichert sind Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis, nicht lediglich aus dem Mietvertrag.

Dass der Begriff des Mietverhältnisses weiter zu fassen ist als der reine Begriff des Mietvertrags liegt auf der Hand.

Das Mietverhältnis in Abgrenzung zum reinen Mietvertrag umfasst alle im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages entstehenden Streitigkeiten, solange sie in dem abgeschlossenen Mietvertrag wurzeln, wie das bei der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts eben der Fall ist.

Auch für die vergleichbare Situation des Bestehens einer Rechtsschutzverpflichtung für Streitigkeiten aus einem Arbeitsverhältnis ist anerkannt, dass es ausreicht, wenn ein geltend gemachter Anspruch seine Grundlage in dem Arbeitsverhältnis hat, ohne dass von Belang sein soll, um welche Art Ansprüche es sich letztendlich handelt.

Vor diesem Hintergrund bedarf es keiner weiteren Erörterung, dass dem seitens der Beklagten angeführten Abgrenzungskriterium, versichert sei, was vor der Mietabteilung des AG verhandelt werde, nicht versichert seien Rechtsstreitigkeiten vor anderen Gerichten, keinerlei Bedeutung zukommen kann.

Regelmäßig sind im Übrigen allgemeine Versicherungsbedingungen so auszulegen, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer sie bei verständiger Würdigung unter Berücksichtigung seiner billigerweise einzubeziehenden Interessenlage verstehen muss. Dass auch für den Versicherer wahrnehmbare Interesse eines Versicherungsnehmers geht stets dahin, dass der Versicherungsschutz nicht weiter verkürzt wird, als der erkennbare Zweck einer Klausel dies rechtfertigt. Der durchschnittliche Versicherungsnehmer braucht nicht damit zu rechnen, dass er Lücken im Versicherungsschutz hat, ohne dass ihm dies hinreichend deutlich wird.

Die Beklagte hätte es vorliegend in der Hand gehabt, klare Bedingungen mit klaren Ausschlusstatbeständen zu formulieren; das hat sie nicht getan. Unklarheiten im Bedingungswerk gehen zu Lasten des Versicherer...