AGS 2/2018, Klage auf Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mietminderung

GKG §§ 41 Abs. 5 S. 1, 48 Abs. 1 S. 1; ZPO §§ 3, 6, 9

Leitsatz

Der Streitwert eines Antrags auf Feststellung eines Zurückbehaltungsrechts im Fall der Mietminderung bemisst sich nach dem jeweils begehrten monatlichen Einbehalt (hier: 42facher Wert). Anzusetzen ist dabei unter Berücksichtigung des vorübergehenden Charakters des Einbehalts 1/3 des begehrten Zurückbehaltungsrechts (Abgrenzung BGH, 14.6.2016 – VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514 [= AGS 2016, 478]).

AG Hamburg, Beschl. v. 7.10.2016 – 49 C 113/16

1 Aus den Gründen

Auch aufgrund der Beschwerdebegründung ist eine Änderung der Entscheidung nicht möglich.

Die Bemessung des Streitwertes eines Klagantrages auf Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts ist in der Rspr. bislang uneinheitlich entschieden worden. Dabei wird entweder vertreten, dass der Antrag in keiner Weise streitwerterhöhend zu berücksichtigen ist oder aber, dass der Streitwert dem Jahresbetrag der Mietminderung entspricht.

Die erstgenannte Auffassung wurde zuletzt vom LG Hamburg vertreten: Der begehrten Feststellung eines Zurückbehaltungsrechtes komme kein erhöhender Wert zu, weil das Zurückbehaltungsrecht im Falle eines behebbaren Mangels nur ein Druckmittel vorübergehender Art sei (LG Hamburg ZMR 2010, 855).

Demgegenüber geht das LG Berlin und eine andere Kammer des LG Hamburg davon aus, dass der Streitwert für die Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechtes sich nach dem Jahresbetrag der Mietminderung richte (LG Berlin, Beschl. v. 26.5.2014 – 65 T 109/14, juris). Unter Berücksichtigung des § 6 ZPO sei bei der Schätzung des Streitwerts für das Zurückbehaltungsrecht der volle Wert des Anspruchs auf Mängelbeseitigung zugrunde zu legen, dessen Durchsetzung gesichert werden soll (LG Hamburg, Beschl. v. 9.8.1993 – 311 T 88/93).

Im letzteren Fall ist zu berücksichtigen, dass nach ständiger Rspr. des BGH der 3½fache Jahresbetrag maßgeblich ist. Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (BGH, Beschl. v. 14.6.2016 – VIII ZR 43/15, juris [= AGS 2016, 478]; Fortführung von BGH, Beschl. v. 21.9.2005 – XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter II 3 [= AGS 2006, 143] u. v. 20.4.2005 – XII ZR 248/04, NJW-RR 2005, 938 unter II 1 a).

Beide oben genannten Auffassungen vermögen nicht zu überzeugen.

Gegen ein Abstellen auf das Minderungsrecht spricht, dass es dann auf die Höhe der Feststellung des Zurückbehaltungsrechtes nicht ankommen würde, da allein die Minderung maßgeblich wäre. Es würde nach dieser Auffassung keinen Unterschied machen, ob der einfache, dreifache oder fünffache Betrag der geltend gemachten Minderung einbehalten werden soll.

Gegen die Unbeachtlichkeit des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen der Streitwertfestsetzung spricht wiederum, dass dem Einbehalt wirtschaftlich sowohl aus Mieter- wie auch aus Vermietersicht erhebliche Bedeutung zukommen kann. Gerade bei umfangreichen Mängeln der Mietsache kann sich die Beseitigung durchaus über mehrere Jahre hinziehen bis hin zu wiederholten Sachverständigengutachten zur Frage der Mängelbeseitigung im Rahmen der Zwangsvollstreckung. Derartige Fälle gibt es in der mietrechtlichen Praxis etwa bei aufsteigender Feuchtigkeit, erhöhten Emissionen einer Fahrstuhlanlage, Undichtigkeiten eines Daches, etc. Dies beruht letztlich auf der Entscheidungsfreiheit des Vermieters hinsichtlich der Art der Mängelbeseitigung, welche mit dem Risiko des Erfolgseintritts korrespondiert.

Gegen den hier begehrten Ansatz des 42fachen monatlichen Einbehalts spricht wiederum, dass bei der Beseitigung der streitgegenständlichen Mängel der einbehaltene Betrag nachzuzahlen ist, so dass die Annahme eines Bruchteils als gerechtfertigt erscheint.

Andererseits ist nicht auf den Wert der begehrten Instandsetzung abzustellen, der sich nach dem Jahresbetrag der fiktiven Minderung richten würde, da es um den Einbehalt eines Teils des Mietzinses geht, so dass entsprechend der zitierten Streitwertfestsetzung des BGH der 42fache Wert maßgeblich ist. Anzusetzen ist danach unter Berücksichtigung des vorübergehenden Charakters des Einbehalts 1/3 des begehrten Zurückbehaltungsrechts.

AGS 2/2018, S. 78 - 79