Allgemeine Geschäftsbedingungen (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Vorformulierte Vertragsbedingungen sind im Rechtsverkehr von besonderer Bedeutung, da der Verwender seinem Vertragspartner hierdurch seinen Willen auferlegt und damit die rechtliche Entscheidungsfreiheit seines Vertragspartners einschränkt. Deshalb ist es für den Verwalter bei der Gestaltung und Verhandlung seiner eigenen Verträge wie bei der Prüfung fremder Geschäftsbedingungen wichtig, die Grenzen zu kennen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in §§ 305 ff. BGB.

BGH, Beschluss v. 19.9.2019, V ZB 119/18: Der Bauträger ist berechtigt, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.

BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17: Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrags oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.

BGH, Urteil v. 10.1.2019, III ZR 37/18: Im Rahmen eines Konzepts zum betreuten Wohnen ist ein in einer Gemeinschaftsordnung enthaltener Kontrahierungszwang unwirksam, durch den die Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreuungsvertrags mit einer Bindung von mehr als 2 Jahren verpflichtet werden sollen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen und der Kontrahierungszwang den einzelnen Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine angemessenen Spielräume für eine interessengerechte Ausgestaltung des Betreuungsvertrags einräumt.

OLG München, Urteil v. 24.4.2018, 28 U 3042/17 Bau: Eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, hält der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand. Dies hat zur Folge, dass eine vom Verwalter erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam ist und einen Beginn der Verjährung nicht zur Folge hat.

AG Berlin-Mitte, Urteil v. 6.2.2018, 22 C 41/17: Eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Einer derartigen Inhaltskontrolle hält eine Regelung stand, nach der die Eigentümer von Dachgeschosseinheiten bis zum Beginn deren Ausbaus von jeglichen Kosten befreit sind.

BGH, Urteil v. 12.5.2016, VII ZR 171/15: Die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellte Formularklausel: "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro X am ___ erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin an wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.", ist unwirksam.

BGH, Urteil v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.

BGH, Beschluss v. 20.6.2002, V ZB 39/01: Ist die Laufzeit des Verwaltervertrags in einem Formularvertrag vereinbart, so findet zwar § 9 AGBG a. F. (§ 307 BGB), wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F. (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F.) nicht aber das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG a. F. (§ 309 Nr. 9a BGB) Anwendung. Danach kann grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Verwalterverträge eine Laufzeit von mehr als 2 Jahren (bis zur Höchstgrenze von 5 Jahren) wirksam vereinbart werden.

Die häufigsten Fallen

1. Die Auswirkung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf normale vertragliche Regelungen wird oft unterschätzt, da diese nur mit dem "Kleingedruckten" aus Massengeschäften in Verbindung gebracht werden. Nicht bewusst ist, dass bei einem Verbrauchervertrag auch eine einmalige Verwendung ausreicht und auch einfache alltägliche Klauseln hieran zu messen sind.
2. Die Möglichkeit einer individuellen Vereinbarung mit dem Ausschluss des AGB-Rechts wird überschätzt. Die abweichenden Regelungen müssen regelrecht ausgehandelt also nicht nur einfach verhandelt werden.
3. Bei den Regelungen des AGB-Rechts geht es nicht nur um große Vertragswerke von Unternehmen. Auch im Verwaltervertrag wirkt sich die Klauselkontrolle gravierend aus, sodass der ...