Allgemeine Geschäftsbedingungen - Zur Verlängerung alter befristeter Mietverträge

Leitsatz

In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand: "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um fünf Jahre."

Fakten:

Die Parteien streiten über das Recht des Mieters, ordentlich zu kündigen. Das Mietverhältnis war 1999 begründet worden und vertraglich befristet. Der Formularvertrag war maschinenschriftlich um die oben zitierte Klausel erweitert worden. Bei der Nutzung als Wohnraum sollten die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen zur Anwendung kommen. Der Mieter kündigte fristgemäß. Der Vermieter verlangt Mietzahlungen bis zum Zeitpunkt der Neuvermietung und die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten. Das Amtsgericht hatte den Mieter zunächst zu Zahlung erklärte … eine abweichende zur Zahlung führende Vereinbarung für unwirksam. Doch auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel war dieser Wirksamkeitsausschluss nach der BGH-Rechtsprechung nicht anwendbar. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt auch nicht vor. Der beiderseitige Kündigungsausschluss schränkt keine grundlegenden Rechte des Mieters ein. Da die Vertrags laufzeit mangels rechtzeitiger Kündigung wirksam um fünf Jahre verlängert worden war, wurde das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht wirksam beendet.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 230/09BGH, Urteil vom 23.6.2010 – VIII ZR 230/09

Fazit:

Bei befristeten Mietverträgen, die vor dem 1. September 01 abgeschossen wurden, konnten die Parteien vereinbaren, dass sich der Mietvertrag bei unterbleibender Kündigung verlängert. Nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist die bis dahin geltende Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB weiter anzuwenden. Wann die Verlängerung eintrat, ist egal.Befristete Verträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, können nicht mehr auf diese Weise verlängert werden.