Als Gläubiger einer Zwangshypothek sind sämtliche Eigentümer mit Vornamen, Familiennamen und Geburtsdatum oder - statt letzterem - Beruf und Wohnort als Berechtigte zu bezeichnen

Normenkette

§ 15 Abs. 1 a Grundbuchverfügung

Kommentar

Personen, denen Zwangshypotheken zustehen sollen, sind gem. § 15 Abs. 1 a GBV mit den in der Überschrift genannten Daten zu bezeichnen; Eintragungsanträge, die dieser Verfahrensvorschrift widersprechen, sind zurückzuweisen (BayObLGZ 1984, 239/242). Bezugnahmen (z.B. maßgebliche Grundbuchblattnummern) sind ausgeschlossen (Demharter, GBO, 23. Aufl., § 19 Rn 106, § 44 Rn 47; a.A. OLG Köln, RPfl. 1994, 496). Auch auf die sog. "Gemeinschaftstheorie" kann nicht abgestellt werden, da schon dem Ausgangspunkt nicht gefolgt werden kann, dass ein Erwerber eines Wohnungseigentums ohne weiteres anstelle des Veräußerers am Verwaltungsvermögen dinglich beteiligt ist. Ausnahmen von dem Mindesterfordernis des § 15 Abs. 1 a GBV können dann in Betracht kommen, wenn eine Angabe (z.B. der Name eines Berechtigten) unmöglich oder ihre Beschaffung nur mit ungewöhnlichen, nicht zumutbaren Schwierigkeiten verbunden ist (BayObLGZ 1981, 391/394); dies ist vorliegend zu verneinen; es ist nicht erkennbar, weshalb es auch bei größeren Wohnanlagen mit ungewöhnlichen Schwierigkeiten verbunden sein soll, dass die Gläubiger in einem Zwangsvollstreckungs-verfahren ihr eigenes Geburtsdatum angeben. Dies gilt auch dann, wenn es ohne größere Schwierigkeiten möglich sein sollte, fehlende Angaben den Wohnungsgrundbüchern der übrigen Eigentümer zu entnehmen; zu solchen Ermittlungen ist das Grundbuchamt aber nicht verpflichtet. Abgesehen davon ist nicht ersichtlich, weshalb es für den Verwalter nicht zumutbar sein soll, sich seinerseits entsprechende Kenntnisse zu verschaffen, etwa aus den Wohnungsgrundbüchern.

Nicht zu entscheiden war hier auch, ob es in Fällen, wie hier, angezeigt ist, bereits im Erkenntnisverfahren die Eigentümerliste so zu ergänzen, dass den grundbuchrechtlichen Anforderungen genüge getan ist.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 28.03.2001, 2Z BR 31/01)

Zu Gruppe 7

Anmerkung:

Wenn an diesem Formerfordernis nach Grundbuchverfügung tatsächlich festgehalten werden muss, erscheint mir eine Reform dieser Bestimmung des § 15 GBV notwendig, will man diese Art der Zwangsvollstreckung seitens größerer Gemeinschaften nicht gänzlich ad absurdum führen. Die geforderten Daten sind in aktueller Form oft nicht aus dem Grundbuch ersichtlich. Entgegen der Ansicht des Senats erachte ich es auch gelinde gesagt als Zumutung, Verwaltern größerer Gemeinschaften die Nebenpflicht aufzuerlegen, sich entsprechende Kenntnisse aus dem Grundbuch (wenn überhaupt möglich) zu verschaffen bzw. durch anderweitige Nachforschungen über Geburtsdaten oder Berufe bzw. Wohnort berechtigter Eigentümer diese Daten zu ermitteln. Die Regelung in der Grundbuchverfügung ging hier sicher von kleineren Gemeinschaften als Titel-gläubigern aus, trägt also größeren Wohnungseigentümergemeinschaften mit vielköpfigen anteiligen Berechtigten und Mehrheitsgläubigern nicht bzw. nicht mehr Rechnung.