Amtsniederlegung (WEMoG) / 2 Die Amtsniederlegung

2.1 Die Amtsniederlegung durch den Verwalter

2.1.1 Grundsätze

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Die Niederlegungserklärung ist gegenüber den Wohnungseigentümern zu erklären. Dies ist grundsätzlich formlos möglich. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 WEG die jederzeitige Abberufung des Verwalters vorsieht, ohne dass es insoweit auf dessen Einverständnis ankäme.

Die Niederlegung selbst muss nicht gegenüber allen Wohnungseigentümern erklärt werden. Im Zuge der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft und der insoweit gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG bestehenden Passivvertretung der Wohnungseigentümer, genügt es, wenn die Erklärung der Amtsniederlegung einem Wohnungseigentümer gegenüber erklärt wird.^[1]

Praxis-Tipp

Schriftliche Mitteilung ratsam

Will der Verwalter sein Amt niederlegen, sollte er nicht zuletzt aus Gründen der Rechtssicherheit die Wohnungseigentümer hierüber durch Rundschreiben in Kenntnis setzen.

Der Verwalter kann selbstverständlich sein Amt bei Vorliegen eines wichtigen Grunds niederlegen. Ein wichtiger Grund ist immer dann gegeben, wenn dem Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls und deren Abwägung nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit den Eigentümern bis zum Ende des Bestellungszeitraums nicht mehr zuzumuten ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Vertrauensverhältnis schwerwiegend gestört oder gar ganz zerstört ist.^[2]

Praxis-Beispiel

Beleidigung als wichtiger Grund

Der Verwalter wird seitens der Eigentümergemeinschaft oder des Verwaltungsbeirats massiv beleidigt. Der Verwalter wird zum Missbrauch seines Amts bzw. zu Verstößen gegen das Wohnungseigentumsgesetz aufgefordert.

Unabhängig vom Vorliegen eines wichtigen Grunds wird die Amtsniederlegung bereits mit Erklärung gegenüber den Wohnungseigentümern sofort wirksam.

[1] LG Karlsruhe, Urteil v. 11.12.2012, 11 S 231/11.

[2] LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17.

2.1.2 Beschränkung der Amtsniederlegung?

Ist das Recht des Verwalters zur Amtsniederlegung durch entsprechende Regelung im Verwaltervertrag auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt und liegt ein solcher tatsächlich nicht vor, ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Die 2-Wochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB ist insoweit nicht anwendbar. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Wohnungseigentümer nach Kenntniserlangung von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen die Möglichkeit haben müssen, eine Versammlung zur Beschlussfassung über die Abberufung oder Kündigung einzuberufen.^[1] Daneben kann den Verwalter eine Schadensersatzpflicht gegenüber der Gemeinschaft aus § 280 BGB treffen.

[1] LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17.

2.2 Die Amtsniederlegung des Verwaltungsbeirats

Auch die Mitglieder des Verwaltungsbeirats können jederzeit ihr Amt niederlegen.^[1] Mit Zugang der entsprechenden Erklärung bei den Wohnungseigentümern endet unmittelbar die Rechtsstellung als Mitglied des Verwaltungsbeirats. Die Entgegennahme der Niederlegungserklärung durch den Verwalter dürfte weiterhin möglich sein. Ist der Beschluss über die Bestellung des Verwaltungsbeirats angefochten, entfällt das für eine Anfechtungsklage erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Verwaltungsbeirat zwischenzeitlich sein Amt niedergelegt hat.^[2]

[1] AG Pinneberg, Urteil v. 6.3.2018, 60 C 34/17.

[2] AG Pinneberg, Urteil v. 6.3.2018, 60 C 34/17.