Andauernder unzulässiger Gebrauch: Verjährung und Verwirkung

Leitsatz

Wohnt ein Teileigentümer oder sein Mieter im Teileigentum, verjährt ein dagegen gerichteter Unterlassungsanspruch nicht, solange dieser Gebrauch anhält. Der Anspruch ist jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn das Teileigentum in jüngerer Zeit zu Wohnzwecken neu vermietet wurde.

Normenkette

§§ 1 Abs. 3, 14 Nr. 1 und Nr. 2, 15 Abs. 3 WEG

Das Problem

B vermietet in seinem Eigentum stehende "Hobbyräume", einen Vorratskeller, einen Flur bzw. einen Kellerraum als Mietwohnung, mehrfach auch seit 2007. K, der seit dem Jahr 2007 Wohnungseigentümer ist, verklagt B deshalb, es zu unterlassen, das Teileigentum als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Das AG Wiesbaden gibt dieser Klage statt. Die hiergegen gerichtete Berufung zum LG Frankfurt a.M. hat keinen Erfolg (dazu und näher zum Sachverhalt siehe auch ETW-Aktuell März 2015, 9187). Mit seiner Revision will B daher weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! K könne sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG Unterlassung verlangen. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach B's Räume als Hobbyräume, Vorratskeller, Flur bzw. Kellerraum dienten, sei eine "Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter". Der Gebrauch solcher "Nebenräume" zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken sei jedenfalls dann nicht gestattet, wenn er – wie im Fall – die Wohnungseigentumsanlage um eine weitere Wohneinheit vergrößere (Hinweis auf BGH v. 16.5.2014, V ZR 131/13, MDR 2014 S. 1019 Rn. 7 und BGH v. 4.12.2014, V ZB 7/13, MietRB 2015 S. 173 Rn. 10).
2. Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Für den Beginn der Verjährung komme es gem. § 199 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 BGB u.a. auf die Zuwiderhandlung an. Der fortlaufende Gebrauch eines Raums oder des gesamten Sondereigentums sei dabei als eine wiederholte Handlung anzusehen, die jeweils neue (nicht verjährte) Unterlassungsansprüche auslöse (Hinweis auf BGH v. 16.6.2011, V ZA 1/11, ZfIR 2011 S. 757 Rn. 7). Ob das Sondereigentum zweckwidrig durch den Eigentümer oder durch dessen Mieter gebraucht werde, sei dabei unerheblich.
3. Der Anspruch sei auch nicht verwirkt. An dem notwendigen Zeitmoment fehle es "i.d.R." , wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöse. So liege es aber. Nach dem Jahr 2007 habe B die Räume zweimal zu Wohnzwecken vermietet. Jedenfalls eine solche Neuvermietung stelle eine "Zäsur" dar (Hinweis auf BGH v. 21.10.2005, V ZR 169/04, MDR 2006 S. 504). Hinsichtlich des auf die derzeitige Vermietung bezogenen Unterlassungsanspruchs fehle es zudem am Umstandsmoment. B habe nicht davon ausgehen dürfen, dass die Störungen auch in der Zukunft geduldet werden würden.

Kommentar

Anmerkung

Die Entscheidung ist "durchwachsen" und bringt eher Nebel, denn Licht. Überblick (siehe auch meine Hinweise ETW-Aktuell März 2015, 9189 f., Haufe-Index 7567982):

• Soweit der BGH im Ergebnis offen lässt, ob ein unzulässiger Gebrauch hinzunehmen ist, wenn eine Wohnungseigentumsanlage um keine weitere "Wohneinheit" vergrößert wird, muss man abwarten, was er "im Schilde" führt. Zu vermuten ist, dass es um die typisierende Betrachtungsweise geht.
• Der BGH bildet einen hier veränderten Leitsatz zur Verjährung des Unterlassungsanspruchs gegen einen unveränderten Gebrauch. Dabei scheint er seine eigene Rechtsprechung aus den Augen verloren zu haben. Er hatte bereits Anfang 2007 entschieden, dass die Wiederholung gleichartiger Rechtsverletzungen, jeweils einen neuen – selbstständigen – Unterlassungsanspruch auslöst (BGH v. 26.1.2007, V ZR 175/06, GE 2007 S. 1481 Rn. 10 und BGH v. 21.10.2005, V ZR 169/04, MDR 2006 S. 504 Rn. 11).
• Die Subsumtion, ob im konkreten Fall Verwirkung eingetreten war, fiel wegen der Neuvermietungen leicht und ist wenig spektakulär. Spannend sind hingegen die Fragen, was gilt, wenn es zu keinen Neuvermietungen kommt und ob ein Sondernachfolger sich eine in der Person des Rechtsvorgängers eingetretene Verwirkung entgegenhalten lassen muss (einführend dazu Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl. 2010, § 10 Rn. 351 und Rn. 354). In 2010 hieß es dazu lapidar wie folgt: "Der … Unterlassungsanspruch ist … nicht durchsetzbar, weil die Wohnungseigentümer einen solchen seit Jahrzehnten nicht erhoben haben" (BGH v. 25.10.2010, V ZR 159/09, Rn. 2). Dies musste sich ein Eigentümer entgegenhalten lassen, der 2008 gekauft und sofort etwas unternommen hatte. Der BGH scheint diesen "Sprengstoff" zu sehen. In Rn. 14 heißt es hierzu mit einer leichten "Absetzungstendenz", diese Fragen bedürften keiner Entscheidung. BGH v. 25.10.2010, V ZR 159/09 sei ein "besonders gelagerter Einzelfall".

Was ist für den Verwalter wichtig?

Geht es – anders als im Fall – nicht um ein eigenständiges Teileigentum, sondern um unselbstständige "Nebenräume", ist in der Teilungserklärung häufig – meines Erachtens rechtswidrig – nicht ausdrücklich angeordnet, ob diese Räume im Teil- oder Wohnungseigentum stehen. Was gilt, muss dann im Wege der Auslegung geklärt werden. Sie wird i.d.R. ergeben, dass die Nebenräume im Teileigentum s...