Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei erheblicher Flächenänderung durch Ausbau und Unterteilung eines Sondereigentums trotz anfänglich vereinbarter Unterteilungs- und Ausbauberechtigung

Leitsatz

1. Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei erheblicher Flächenänderung durch Ausbau und Unterteilung eines Sondereigentums trotz anfänglich vereinbarter Unterteilungs- und Ausbauberechtigung (hier: Verselbstständigung und Ausbau von Speicher- bzw. Kellerraum-Sondereigentum zu Wohnzwecken)?

   (KG will Änderungsanspruch bejahen; Vorlage zum BGH wegen Abweichung z.B. von OLG Frankfurt, NZM 2001, 140)

2. Stimmrechte nach Unterteilung bei vereinbartem Objekt-Stimmrechtsprinzip: Quotelung!

Normenkette

(§§ 16 Abs. 2, 25 Abs. 2 i.V.m. 10 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Zum Sachverhalt:

   In einem 4-Familien-Haus als Eigentumswohnanlage war einem Wohnungseigentum auch ein bisher nicht ausgebautes Dachgeschoss zugeordnet, einem anderen ein Kellergeschoss mit Garage. In der Teilungserklärung war beiden Sondereigentümern gestattet, im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften auch diese Nebenräume im Sondereigentum (Keller, Dachgeschoss) beliebig zu nutzen und im Falle behördlicher Genehmigung zu Wohnzwecken aus- und umzubauen. Die anfänglich festgelegten Miteigentumsanteile orientierten sich weitgehend nach den Wohnflächen der bisherigen Sondereigentums-Wohnräume. Mangels spezieller Vereinbarung richtete sich die Kosten- und Lastenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG.

   In der Folgezeit bauten die beiden Wohnungseigentümer die Nebenräume im Keller und im Dachgeschoss jeweils aus; nach Unterteilung wurde im Dachgeschoss eine neue Wohnung gebildet, die Kellerräume wurden zu Büroräumen umgebaut und vom bisherigen Sondereigentum abgetrennt.

   Die beiden anderen Eigentümer der Gemeinschaft beantragten zuletzt, den Verteilungsschlüssel für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend den neuen Wohn- und Nutzflächen neu festzulegen, hilfsweise die Miteigentumsanteile entsprechend neu festzulegen. Diese Anträge wurden vom Amtsgericht und Landgericht zurückgewiesen.

   Die Eigentümer mit dem unterteilten neuen Sondereigentum beanspruchten auch jeweils ein weiteres volles Stimmrecht aufgrund des in der Teilungserklärung vereinbarten Objekt-Stimmrechts. Hierüber ist noch ein Parallelverfahren vor dem KG in der Rechtsbeschwerdeinstanz anhängig.

   Der Senat des KG würde einen Anspruch auf Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an die anteiligen Wohn- und Nutzflächen bejahen, sieht sich jedoch daran durch die Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte (z.B. OLG Frankfurt v. 13.4.2000, 20 W 485/98, NZM 2001, 140) gehindert, die wesentlich strengere Anforderungen an solche Anpassungsansprüche stellen.

2. Aus den Gründen:

   1. Im Ansatz ist die Rechtsauffassung des Landgerichts zu teilen, dass ein Anspruch auf Änderung des Verteilerschlüssels nach h.M. nur dann bestehe, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an ihm als grob unbillig erscheinen ließen und die Bindung damit gegen Treu und Glauben verstieße (KG v. 19.10.1998, 24 W 3418/98, ZMR 1999, 64 = NZM 1999, 257). Eine Änderung komme insbesondere auch dann in Betracht, wenn sich die Regelung in der Teilungserklärung als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig erweise, etwa weil sie zu wenig auf die Besonderheiten der jeweiligen Gemeinschaft abgestimmt sei, so z.B., wenn eine nicht sachgerechte Festlegung der Miteigentumsanteile vorliege oder die Anlage anders als geplant errichtet bzw. nachträglich verändert worden sei (so OLG Düsseldorf v. 8.1.2001, 3 Wx 402/00, ZMR 2001, 378 und ZMR 2003, 767). Die Frage der Unbilligkeit sei insbesondere danach zu beurteilen, ob die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stünden, wobei in erster Linie die anteilige Wohn- und Nutzfläche maßgebend sei (vgl. auch BayObLG v. 18.11.1991, BReg 2 Z 124/91, NJW-RR 1992, 342 sowie OLG Hamm v. 30.5.1996, 15 W 412/95, ZMR 1996, 503 und OLG Hamm v. 9.9.2002, 15 W 235/00, ZMR 2003, 286). Dabei sei jedoch auch zu berücksichtigen, dass sich jeder Wohnungskäufer über den geltenden Verteilerschlüssel informieren und darauf einstellen könne (BayObLG v. 1.2.2001, 2Z BR 136/00, NZM 2001, 209 = ZWE 2001, 320 = ZMR 2001, 473 sowie BayObLG v. 10.8.2001, 2Z BR 91/01, ZMR 2001, 997 und BayObLG v. 18.11.1991, BReg 2 Z 124/91, BayObLGZ 1991, 396 = NJW-RR 1992, 342). Ausgeschlossen werde auch ein Anspruch auf Änderung des Verteilerschlüssels, wenn die Kostenmehrbelastung in den Risikobereich des benachteiligten Eigentümers falle, etwa wenn sich der beabsichtigte Ausbau verzögere (KG, FGPrax 2004, 7 und OLG Düsseldorf v. 20.3.1998, 3 Wx 7/98, NZM 1998, 867 und OLG Düsseldorf v. 20.5.1998, 3 Wx 96/98, NZM 1999, 81).
   2. Nach Meinung des Senats würden jedoch die bisherigen Anforderungen an einen Änderungsanspruch überspannt. So habe z.B. das BayObLG einen Änderungsanspruch bejaht, wenn gegenüber der anteiligen Wohnfläche eine 3-fache Kostenbelastung vorläge (BayObLG v. 1.2.2001, 2Z BR 136/00, NZM 2001, 290 = ZWE 2001, 320). In einer anderen obergerichtlichen Entscheidung sei dagegen ein Änderungsanspruch selbst bei einer Meh...