Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG, § 139 BGB

Kommentar

1. Fehlen wesentliche Bestandteile einer Jahresabrechnung, dann kann der Eigentümerbeschluss hierüber nicht für ungültig erklärt werden. Vielmehr besteht nur ein Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung.

2. In die Jahresabrechnung ist ein Abschlusssaldo aus der Abrechnung für das Vorjahr nicht aufzunehmen. Die Jahresabrechnung ist in diesem Fall nur insoweit für ungültig zu erklären.

3. Beanstandet ein Wohnungseigentümer bei der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung nur bestimmte selbstständige Abrechnungsposten, kann er nach Ablauf der Anfechtungsfrist seine Anfechtung nicht auf weitere Posten erstrecken.

4. Die Einzelabrechnung leitet sich aus der Gesamtabrechnung ab. Deshalb kann ein in der Gesamtabrechnung fehlender Ausgabebetrag nicht in der Einzelabrechnung anteilig auf einen Wohnungseigentümer umgelegt werden. In diesem Fall ist die Abrechnung insoweit für ungültig zu erklären.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 07.05.1992, 2Z BR 26/92= NJW-RR 19/92, 1169 = DWE 3/92, 128)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Die zwischenzeitlich verfestigte Rechtsprechung des BayObLG zu Positionsanfechtungen mit Teilungültigkeit eines solchen Beschlusses ("insoweit ungültig") und auch verneinter Ungültigkeit bei anfechtungsweise geltend gemachten Fehlens wesentlicher Bestandteile einer Jahresabrechnung mit alleinigem Anspruch auf Abrechnungsergänzung kann von mir nach wie vor nicht akzeptiert werden [allerdings inzwischen h.R.M.].

Einmal ist eine Abrechnungsgenehmigung ein einheitlicher Beschluss über ein einheitliches Abrechnungspaket und kann nicht im Nachhinein in Teile zerlegt werden. Auch eine in einzelnen Positionen unrichtige Abrechnung führt im Regelfall zu einer Gesamtkorrektur der gesamten Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen und müsste aufgrund in der Regel veränderter Einzelabrechnungssalden neu erarbeitet, vorgelegt und beschlossen werden. Auch eine lückenhafte Abrechnung (noch dazu bei Fehlen wesentlicher Bestandteile einer Jahresabrechnung) führt m. E. zu einer Gesamtungültigkeit des einheitlichen Beschlusses auf rechtzeitige Anfechtung hin. Sicher muss dann im Zuge der Neuerarbeitung einer Abrechnung entsprechend ergänzt, aber auch neuerlich beschlossen werden. Ein bestehenbleibender "Torso" einer Abrechnung kann doch keinen Sinn und Wert haben; es besteht auch keinerlei Rechtsschutzbedürfnis, hier eine Teilbestandskraft zu sanktionieren, wenn ein gesamtes Abrechnungswerk mit in wechselseitiger Abhängigkeit stehenden (kommunizierenden) Einzelabrechnungen neu erarbeitet und zur Beschlussfassung gestellt werden muss. Es ist doch keine Frage, dass dann auch in einer solchen neuen Abrechnung wieder unbestrittene und richtige Positionen erscheinen und dann auch wieder genehmigend mitbeschlossen werden.

Es sei nochmals erwähnt, dass meiner Meinung nach ein Abrechnungsgenehmigungsbeschluss den Gegenstand des vorgelegten Abrechnungsgesamtpaketes betrifft und nicht in Einzelgenehmigungen einzelner Positionen aufgesplittet werden kann. Vorliegend müsste auf den Grundsatz des § 139 BGB abgestellt werden, wobei man nicht den Willen der Gemeinschaft unterstellen kann, dass sie bei Kenntnis der Teilnichtigkeit einer Abrechnung den "Rest" der Abrechnung genehmigt hätte.