Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 16 Abs. 1, 2 WEG, § 28 WEG, § 812ff. BGB
Kommentar
Ein Wohnungseigentümer kann sein Guthaben aus einer Jahresabrechnung nicht gegen einzelne andere Wohnungseigentümer zur persönlichen Zahlung, sondern nur gegen die gesamte Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, gerichtlich geltend machen. Der Anspruch richtet sich auf Mitwirkung an der Realisierung des beschlossenen Abrechnungsguthabens.
Eine Abrechnung der Wohngeldvorschüsse stellt einen genauen Ausgleich entsprechend den Lastentragungsquoten der Miteigentümer her; dieser Ausgleich wird im Innenverhältnis unter den Miteigentümern in der Jahresabrechnung geregelt, wobei sich Überschusszahlungen und Fehlbeträge einzelner Miteigentümer ergeben können. Solche Überschüsse und Fehlbeträge müssen sich nicht decken, weil evtl. auch Kassenbestände vorhanden sind oder eine Abrechnung auf falschen Voraussetzungen beruht oder sogar selbst rechnerisch unrichtig ist.
Im Regelfall werden nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung die Fehlbeträge von den nachzahlungspflichtigen Miteigentümern an die Gemeinschaft zu Händen des Verwalters eingezahlt und die Überschussbeträge von diesem an die forderungsberechtigten Miteigentümer ausgekehrt. Daraus ergibt sich, dass Nachzahlungsansprüche und Rückzahlungsverbindlichkeiten aus der Jahresabrechnung Ansprüche und Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft gegenüber einzelnen Mitgliedern sind, wobei Rechtsgrund für Nachzahlungsansprüche § 16 Abs. 2 WEG ist; Anspruchsgrundlage für die Auskehrung der überzahlten Lastenbeiträge ist § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alternative BGB (teilweise nachträglicher Wegfall des Zahlungsrechtsgrundes).
Kann schon bei Wohngeldvorschüssen der einzelne Eigentümer nicht ohne besondere Ermächtigung der Gemeinschaft Nachzahlungsforderungen gegen andere Miteigentümer gerichtlich durchsetzen, so kann erst recht ein Miteigentümer mit einem Abrechnungsguthaben nicht unter Umgehung der Gemeinschaftskasse einen beliebigen anderen Miteigentümer gerichtlich auf persönliche Zahlung in Anspruch nehmen. Ein Ausgleich erfolgt hier im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft; es handelt sich insoweit auch nicht um eine Verwaltungsschuld, für die jeder andere Miteigentümer gesamtschuldnerisch aufkommen müsste. Der durch die Abrechnung geschaffene Ausgleich wäre dadurch auch wieder zerstört.
Damit haben Eigentümer mit abgerechneten Guthaben lediglich Ansprüche gegen die Gemeinschaft (vertreten durch den Verwalter), und zwar auf Mitwirkung an der Realisierung solcher Abrechnungsguthaben nach Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es kann allerdings nicht gefordert werden, dass solche Rückzahlungen aus Wohngeldern vorgenommen werden, die für andere Wirtschaftsperioden zweckbestimmt sind, zumal auch zwischenzeitlich Eigentumswechsel eingetreten sein könnten.
Praktisch bedeutet dies nach Meinung des Senats, dass die Antragstellerseite Rückzahlungen nur verlangen könne, soweit aus der konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode noch Geldmittel vorhanden seien oder diese nach Durchsetzung der Nachforderungen beschafft werden könnten. Soweit es in der Rechtsmacht der Eigentümergemeinschaft in der gegenwärtigen Zusammensetzung stehe, könne die Antragstellerseite von dieser und den anderen damals beteiligten Miteigentümern die Verwirklichung der beschlossenen Jahresabrechnung verlangen. Dabei dürfe die quotenmäßige Belastung der damaligen Miteigentümer jedoch nicht überschritten werden.
Unabhängig davon wäre zu prüfen, ob dem im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung amtierenden Verwalter evtl. Versäumnisse bei dem Vollzug der im Innenverhältnis beschlossenen und festgelegten Abrechnung vorzuwerfen seien und hieraus ein Schaden entstanden sei.
Keine außergerichtliche Kostenerstattung (mangels Ersichtlichkeit derartiger Aufwendungen im konkreten Fall);
Geschäftswert: DM 8.912,32 (Gesamtguthaben der Antragstellerseite aus den beschlossenen Jahresabrechnungen).
Link zur Entscheidung
( KG Berlin, Beschluss vom 16.11.1992, 24 W 1940/92= NJW-RR 93, 338 = ZMR 93, 80 = WM 93, 91 = WE 93, 51 = DWE 93, 39)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
Dass Guthabensansprüche einzelner Eigentümer nur gegen die gesamte Gemeinschaft, d. h. das gemeinschaftliche Girokonto zu richten sind und keine Verwaltungsschulden etwa gemeinschaftsfremder Dritter mit der Folge einer gesamtschuldnerischen Haftung aller Eigentümer darstellen, entspricht auch bisheriger unbestrittener herrschender Rechtsmeinung. Nachzahlungen und Guthabenausschüttungen komplettieren ein abgerechnetes Geschäftsjahr.
Angreifbar halte ich jedoch die weitere Feststellung des Senats, dass Guthaben nur von der Gemeinschaft und den anderen damals beteiligten Miteigentümern in Verwirklichung der beschlossenen Jahresabrechnung verlangt werden können, wobei die quotenmäßige Belastung der damaligen Eigentümer jedoch nicht überschritten werden dürfe. Oftmals werden doch Nachzahlungsschulden nicht pünktlich bezahlt oder erst viele Jahre später nach e...