Anteil am Verwaltungsvermögen geht bei Veräußerung auf Erwerber über

Leitsatz

Ist der Gemeinschaft gegen den Verwalter infolge der berechtigten Beauftragung eines Rechtsanwalts zur überprüfung eines Fehlverhaltens des Verwalters ein Schadensersatzanspruch entstanden, so fällt dieser in das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und kann, auch wenn die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zwischenzeitlich wechseln, von der Gemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung verfolgt werden; denn der Anteil am Verwaltungsvermögen verbleibt im Falle eines Eigentümerwechsels nicht in der Hand des Veräußerers, sondern geht mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück automatisch auf den Erwerber über.

Sachverhalt

Die neue Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage macht gegen den früheren Verwalter Bearbeitungs- und Rechtsverfolgungskosten geltend, die der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit der anwaltlichen überprüfung der in der Amtszeit des ehemaligen Verwalters liegenden Jahresabrechnungen entstanden waren. Die entsprechenden Eigentümerbeschlüsse waren nach Anfechtung gerichtlich für unwirksam erklärt worden. Der ehemalige Verwalter ist nunmehr der Auffassung, die neue Verwalterin sei nicht berechtigt, diese Kosten geltend zu machen, da die ursprüngliche Eigentümergemeinschaft nicht mehr bestehe, zu einem Großteil ein Wechsel der Eigentümer stattgefunden habe.

Entscheidung

Das konnte hier keine Rolle spielen, da die geltend gemachten Ansprüche zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören und so derselben in ihrer jeweiligen Zusammensetzung zustehen.

Zwar sind diese Schadensersatzansprüche bereits einige Jahre vorher entstanden und mittlerweile gab es in mehreren Wohnungseinheiten auch einen Eigentümerwechsel, was aber unerheblich ist, da der jeweilige Anteil an den geltend gemachten Ansprüche wie etwa eine Instandsetzungsrücklage im Falle eines Eigentümerwechsels zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück und dem Sondereigentum der Wohnung automatisch auf den jeweiligen Erwerber übergeht. Hierfür bedarf es also keiner gesonderten Abtretung.

Begründung: Der Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück ist untrennbar mit dem zugehörigen Anteil an dem Verwaltungsvermögen verbunden. Das Verwaltungsvermögen wiederum unterliegt gemäß § 21 Abs. 1 WEG immer der gemeinschaftlichen Verwaltung aller Wohnungseigentümer. Keiner der Wohnungseigentümer könnte auch allein über seinen Anteil am Verwaltungsvermögen verfügen. Hiermit wäre ein Herauslösen aus der Gemeinschaftsbindung verbunden, das den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes zuwiderlaufen würde.

Verkauft nun einer der Wohnungseigentümer sein Sondereigentum, so kann er folglich auch nicht gesondert seinen Anteil am Verwaltungsvermögen verkaufen, dieser Anteil geht vielmehr automatisch auf den Erwerber über.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 06.02.1998, 16 Wx 12/98

Fazit:

Der ehemalige Verwalter war in diesem Fall im Verzug mit der Erstellung der Jahresabrechnungen. Zwar wurden diese erstellt, waren aber andererseits fehlerhaft. Nachdem die Abrechnungen seitens des Gerichts für ungültig erklärt worden waren, wurde der Verwalter von der Wohnungseigentümergemeinschaft zur erneuten - nunmehr fehlerfreien - Erstellung aufgefordert. Diese Aufforderung kam einer Mahnung gleich, der Verwalter arbeitete auch im folgenden fehlerhaft, so daß zur überprüfung fachkundiger Rat durch einen Rechtsanwalt notwendig wurde. Die Kosten dieser überprüfung nun konnten als Verzugsschaden der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.