Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit bestimmter Verwaltervertragsklauseln

Leitsatz

1. Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit bestimmter Verwaltervertragsklauseln
2. Ungültige Sonderhonorarklausel für die Vergabe von Aufträgen

Normenkette

§ 26 WEG; § 675 BGB

Kommentar

1. Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit einzelner Klauseln in einem abgeschlossenen Verwaltervertrag kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung der übrigen stellen (OLG Hamm v. 19.10.2000, 15 W 133/00, ZMR 2001, 138), denn aus beanstandeten Klauseln können sich Folgen auch für die Abrechnung des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft sowie dem einzelnen Wohnungseigentümer ergeben.

   Vorliegend wurde der Verwaltungsbeirat durch Beschluss beauftragt, den Vertrag abzuschließen. Eine derartige Beschlussermächtigung erlaubt den Abschluss eines ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Vertrages. Ob Bedenken deshalb bestehen könnten, weil abgesehen von der Laufzeit inhaltliche Vorgaben dem Versammlungsprotokoll nicht zu entnehmen sind, kann dahinstehen. Der Beschluss blieb unangefochten und ist somit bestandskräftig. Damit bestehen auch keine Bedenken gegen die Wirksamkeit des (gesamten) Verwaltervertrags. Wegen grundsätzlich bestehender Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer ist ein solcher Ermächtigungsbeschluss auch nicht nichtig (OLG Köln v. 20.9.2002, 16 Wx 135/02, ZMR 2003, 604; ebenso LG Bonn, ZMR 2003, 610; a. A. wohl OLG Düsseldorf v. 24.9.1997, 3 Wx 221/97, ZMR 1998, 104).

2. Vorliegend war im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar neben der Pauschalvergütung für den Verwalter vereinbart und zwar "für die Vergabe von Aufträgen je Auftragssumme ab DM 5.000,-- 4,5 % der Rechnungsendsumme und je Auftragssumme unter DM 5.000,- 8 % der Rechnungsendsumme". Diese Klausel entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. In der Regel deckt eine allgemeine Pauschalvergütung des Verwalters alle Leistungen ab, die zu seinem Pflichtenkreis gehören (vgl. Niedenführ/Schulze, § 26 Rn 59; Gottschalg, ZWE 2002, 200). Dazu zählt auch, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Vorliegend räumt die vertragliche Bestimmung dem Verwalter schon bei geringfügigen Auftragsvergaben unter DM 5.000,- eine zusätzliche Vergütung ein. Insoweit sind allerdings damit typischerweise keine besonderen Verwalterleistungen verbunden (vgl. auch OLG Düsseldorf v. 14.10.1998, 3 Wx 169/98, NZM 1999, 267 und Merle in B/P/M, § 26 Rn 124). Aber auch für die Vergabe von Aufträgen über DM 5.000,- entspricht die zugebilligte Sondervergütung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Klausel allein an den Wert eines Auftrags anknüpft, ohne diesen Auftrag genauer zu umschreiben, nicht aber an einen über den normalen Pflichtenkreis hinaus gehenden Arbeitsaufwand des Verwalters, der eine zusätzliche Gebühr rechtfertigen würde. Dies wird etwa für Maßnahmen der Bauüberwachung und Baubetreuung anerkannt (vgl. etwa OLG Köln v. 19.3.2001, 16 Wx 35/01, NZM 2001, 470 und weitere Beispiele bei Gottschalg in Deckert, ETW, Gruppe 4 Rn 1125, HWO HI 551332). Jedenfalls erscheint es nicht angemessen, allein die Vergabe von Aufträgen über Leistungen jeglicher Art als Kriterium für das Entstehen einer Sondervergütung heranzuziehen.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 26.09.2003, 2Z BR 25/03

Anmerkung

Eine angemessene und rechtlich unangreifbare Sonderhonorarklausel im Rahmen der grds. zwingenden Haupt- und Nebenpflichten eines Verwalters in seinem Aufgabengebiet der Instandhaltung und Instandsetzung (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 2, 3 und Abs. 2 Nr. 4 WEG) zu formulieren, ist sicher schwierig (vgl. auch mein Vertragsmuster in ETW, Gruppe 11, § 5 Nr. 5 und Anm. 23 hierzu, HWO HI 547314). Diskussionswürdige Gedanken auch dieser Senatsentscheidung sollten tunlichst berücksichtigt werden. Den Beirat durch Beschluss nicht nur zu einer Vertragsunterzeichnung, sondern sogar zum gänzlichen Aushandeln und Abschließen des Vertrags (ohne ausreichende Vorgaben durch die Gemeinschaft) zu ermächtigen, halte ich allerdings nicht für empfehlenswert.