Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 635 BGB, § 638 BGB
Kommentar
1. Erstellt ein Architekt eine fehlerhafte Wohnflächenberechnung , die sich zu Lasten des Veräußerers in den Kaufverträgen mit den Erwerbern niederschlägt, handelt es sich um einen unmittelbaren Mangelfolgeschaden, der der fünfjährigen Verjährung unterliegt. Vorliegend wurde die fehlerhaft errechnete Wohnfläche von 74,91 qm bei Dachgeschosswohnungen den notariellen Erwerbsverträgen zugrunde gelegt, während die tatsächliche Wohnfläche jeweils nur 69,2 qm betrug. Der Wohnungserwerber minderte den Kaufpreis gegenüber dem Bauherrn als seinem Vertragspartner; dieser verlangte vom Architekten Erstattung.
2. Der im Regelfall für Schadenersatzansprüche aus § 635 BGB erforderlichen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bedurfte es vorliegend nicht, da sich der Haftpflichtschaden bereits mit Abschluss der Kaufverträge zu Lasten des Verkäufers niedergeschlagen hatte.
3. Gewöhnlich wird bei Schäden aus Schätzungen, Gutachten und Auskünften von Architekten für deren Fehlerhaftigkeit die regelmäßige Verjährung von 30 Jahren (positive Vertragsverletzung) zugrunde gelegt. Der Senat hat jedoch im vorliegenden Fall zugunsten des Architekten einen unmittelbaren Mangelfolgeschaden angenommen, welcher der fünfjährigen Verjährung nach § 638 BGB unterliegt (anstatt nur einer sechsmonatigen oder einjährigen Verjährung); nur diese Frist wird einer angemessenen Risikoverteilung gerecht, die letztlich der Gradmesser für die Dauer der Verjährung ist.
Link zur Entscheidung
( OLG Celle, Urteil vom 03.02.2000, 22 U 59/99= BauR 2000, 1082 = IBR Immobilien- und Baurecht 9/2000)
Zu Gruppe 6
Anmerkung:
Nach Anmerkung von Schwenker in IBR ist dieses Urteil nur im Ergebnis richtig; die Wohnflächenermittlung ist ein sog. feststellendes Gutachten, weil es einen abgeschlossenen Sachverhalt beurteilt. Der Schaden, der einem Besteller durch die Verwertung eines fehlerhaften, feststellenden Gutachtens entsteht, unterliegt jedoch den Regeln über die positive Vertragsverletzung und verjährt damit grundsätzlich in 30 Jahren.