Auch eine "Ersatzvereinbarung" kann für alle Wohnungseigentümer verbindlich sein

Leitsatz

Ein die Nutzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen zugunsten eines Wohnungseigentümers in Abweichung der Teilungserklärung regelnder nicht allstimmig gefaßter Eigentümerbeschluß berührt - jedenfalls sofern er nicht in ein bereits begründetes Sondernutzungsrecht eingreift - weder den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums noch verstößt er gegen zwingende Rechtsvorschriften des WEG. Wird er nicht angefochten und deshalb bestandskräftig, so ist er als "Ersatzvereinbarung" für alle Beteiligten verbindlich, selbst wenn an sich Allstimmigkeit notwendig gewesen wäre.

Sachverhalt

Das Teileigentum im Erdgeschoßbereich einer Wohnungseigentumsanlage wurde vermietet und dort ein Restaurant betrieben. In einer Eigentümerversammlung wurde mit den anwesenden Wohnungseigentümern einstimmig beschlossen, den Mietern die Kellerräume zur Nutzung zu überlassen, wobei allen Bewohnern der Eigentumswohnungen der Zutritt zum Mülltonnenraum sowie zum Heizungskeller jederzeit ermöglicht werden muß. Mehrere Jahre später trafen die Eigentümer nunmehr einen bestandskräftigen Beschluß, wonach die "ungenehmigte" Kellernutzung zu unterlassen sei.

Entscheidung

Hier mußte man zunächst trennen und prüfen, was denn nun die "ungenehmigte" Nutzung war. Soweit es um die bloße Nutzung der Kellerräume ging, kann eine derartige Verpflichtung seitens der Restaurantbetreiber nicht bestehen, die Nutzung der Kellerräume ist ja durch einen bestandskräftigen Eigentümerbeschluß gedeckt. Eine Abänderung durch den nunmehr getroffenen Beschluß konnte nicht angenommen werden. Die Wohnungseigentümer konnten hier allenfalls verlangen, daß die Zugänge zum Müllraum sowie zum Heizungskeller freigeräumt werden.

Der die Nutzung genehmigende damalige Beschluß wurde einstimmig mit den Stimmen der anwesenden Miteigentümer gefaßt und ist unangefochten geblieben. In dieser Beschlußfassung lag natürlich eine änderung der Teilungserklärung. Dies ist aber andererseits nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer möglich, wobei die Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers erforderlich ist und die Beschlußfassung der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer an sich nicht ausreicht. Daß dieses Erfordernis bei der ursprünglichen Beschlußfassung nicht berücksichtigt wurde, führt nun aber nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, sondern allenfalls zu dessen Rechtswidrigkeit. Nichtig und damit ohne Bindungswirkung ist eine derartige Beschlußfassung nur dann, wenn sie gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften verstößt oder aber den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums betrifft, also insbesondere auf änderung der Eigentumsverhältnisse gerichtet ist. All dies war vorliegend jedoch nicht der Fall und so bleibt es bei der allgemeinen Regelung, daß auch dann, wenn die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist und ein Mehrheitsbeschluß nicht genügt, ein solcher nur dann ungültig ist, wenn er aufgrund Anfechtung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer gerichtlich für ungültig erklärt wurde. Der ursprünglich - die Nutzung genehmigende - gefaßte Beschluß ist demnach für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

Die Restaurantbetreiber konnten also nur dazu verpflichtet werden, etwa behindernde Gegenstände zu entfernen und hierdurch einen ungehinderten Zugang zu den Einrichtungen und Räumlichkeiten herzustellen. Nur insoweit überschritten die Restaurantbetreiber den durch den ursprünglichen Eigentümerbeschluß gezogenen Nutzungsrahmen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.10.1998, 3 Wx 310/98

Fazit:

Mieter und Pächter von Wohnungs- oder Teileigentum sind ebenso den Pflichten und Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes unterworfen, wie die Wohnungseigentümer. Aufgabe eines jeden Wohnungs- und Teileigentümers ist es, von seinen Mietern oder Pächtern die Einhaltung dieser Pflichten zu verlangen und insoweit auf diese einzuwirken. Verstoßen nun Mieter gegen ihre Pflichten, so können entsprechende Unterlassungsansprüche nicht nur den Mieter als Handlungsstörer treffen, sondern gleichwohl auch den Vermieter als Zustandsstörer, soweit dieser es unterläßt, die Beeinträchtigungen oder Störungen seiner Mieter zu unterbinden.