Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.[1] Für den Zeitpunkt der Erfüllung ist also nicht der Zeitpunkt des Zugangs der Aufrechnungserklärung, sondern der Zeitpunkt der Aufrechnungslage maßgebend. Dies hat u. a. zur Folge, dass die Verzugsfolgen entfallen.
Kündigung wegen Zahlungsverzug
Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und kann der Mieter mit einer Gegenforderung aufrechnen, die ihm bereits zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Mietanspruchs zustand, so erlischt die Mietforderung rückwirkend. Die Kündigung wird dennoch nur dann unwirksam, wenn die Aufrechnung unverzüglich nach Zugang der Kündigungserklärung erklärt wird.
Die Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn die verjährte Forderung zu der Zeit, zu welcher sie gegen die andere Forderung aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war.[2] Deshalb kann der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache auch dann gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, wenn die Gegenforderungen bereits verjährt sind.[3]
Hat der Vermieter mehrere Gegenforderungen, mit denen er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen will (z. B. restliche Miete, restliche Betriebskosten, mehrere Schadensersatzforderungen), so kann der Vermieter bestimmen, in welcher Reihenfolge die Gegenforderungen mit der Hauptforderung verrechnet werden sollen.[4]
Tilgungsreihenfolge festlegen
Sind die Gegenforderungen insgesamt höher als der Kautionsrückzahlungsanspruch, so ist es empfehlenswert, die problematischen Forderungen an erster Stelle zu benennen und die unproblematischen Forderungen gesondert geltend zu machen.
Unterbleibt eine derartige Tilgungsbestimmung, so finden die gesetzlichen Tilgungsregeln der §§ 366 Abs. 2 ff. BGB Anwendung. Danach wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Vermieter geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Mieter lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
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