Aufrechnungsbeschränkung über das Vertragsende hinaus

Leitsatz

Zur Weitergeltung einer in einem individuell ausgehandelten Gewerberaummietvertrag vereinbarten Aufrechnungsbeschränkung (hier: Aufrechnung gegen Ansprüche des Vermieters nur mit rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen) über das Vertragsende hinaus.

Fakten:

Im Mietvertrag über gewerblich genutzte Räume war vereinbart worden, dass die Aufrechnung des Mieters gegen Ansprüche des Vermieters nur mit rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen zulässig sein soll. Zusätzlich war die Aufrechnung an eine vorherige Ankündigung gegenüber dem Vermieter abhängig gemacht worden.

Das vereinbarte Aufrechnungsverbot ist auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses und der Räumung des Objektes als Nachwirkung über das Vertragsende hinaus wirksam. Die vertragliche Vereinbarung, nach der die Aufrechnung zusätzlich an eine vorherige Ankündigung gegenüber dem Vermieter geknüpft wird, verliert allerdings ihren Sinn mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjektes.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 12.01.2000, XII ZA 21/99

Fazit:

Formularvertraglich ist ein Aufrechnungsausschluss generell unzulässig, wenn er auch unbestrittene rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen des Mieters erfasst. Nimmt eine Klausel ausdrücklich nur rechtskräftig festgestellte, nicht aber unstreitige Forderungen vom Verbot der Aufrechnung aus, werden diese trotzdem von der Klausel mit umfasst. Bei Wohnraummietverträgen kann der Mieter aber immer mit Schadensersatzansprüchen aus § 538 BGB aufrechnen, wenn er seine Absicht mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.