Aufteilungsplan und eingeschränkte Herstellungsansprüche

Leitsatz

• Aufteilungsplan muß Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zweifelsfrei abgrenzen

  Anspruch auf erstmalige plangemäße Herstellung kann im Einzelfall ausgeschlossen sein

Normenkette

§ 7 Abs. 4 WEG, § 21 Abs. 4, 5 WEG, § 242 BGB

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall wurden zwei Fertiggaragen in Abweichung vom Aufteilungsplan einen Meter zu weit nach vorne versetzt errichtet (in Erfüllung behördlicher Auflage auf gemeinschaftlicher Grundstücksfläche).

Ein Aufteilungsplan ist Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch und damit für Begründung von Wohnungseigentum und soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, also Sondereigentum auf die dafür vorgesehenen Räume beschränkt bleibt und die Grenzen des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums klar abgesteckt werden. Umstritten ist allein, ob der Aufteilungsplan über den Gesetzeswortlaut hinaus, wonach aus ihm "die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile" ersichtlich sein müssen, immer auch die Lage des Gebäudes oder der mehreren Gebäude auf dem Grundstück aufzeigen muss. Diese Streitfrage braucht vorliegend nicht entschieden zu werden, weil der Aufteilungsplan hier auch den Standort des Hauses und der beiden Garagen auf dem Grundstück zweifelsfrei festlegt. Allerdings weicht die tatsächliche Ausführung insoweit vom Aufteilungsplan ab, als die beiden Fertiggaragen einen Meter zu weit in Richtung Grundstückszufahrt errichtet wurden. Diese Abweichung hindert jedoch nicht die Entstehung von Sondereigentum an den Garagen; das gemeinschaftliche Eigentum und das Sondereigentum sind anhand des Aufteilungsplans zweifelsfrei festzustellen; Gleiches gilt für die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Damit hat der Aufteilungsplan seine Funktion erfüllt, sodass Sondereigentum an den Garagen entstanden ist, so wie sie errichtet wurden. Insoweit ist trotz Abweichung vom Aufteilungsplan Abgrenzung möglich und sachenrechtlich Wohnungseigentum mit Sondereigentum in den Gebäuden - so wie errichtet - entstanden.

2. Grundsätzlich kann jeder Eigentümer von den übrigen Eigentümern die Mitwirkung bei der Herstellung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustands der Wohnung entsprechend dem Aufteilungsplan und den Bauplänen verlangen (BayObLG, NJW-RR 1986, 954, 955; BayObLG Z 1987, 78/88). Der Anspruch würde hier auf Versetzung der Garagen gerichtet sein.

Allerdings scheitern solche Ansprüche nicht selten daran, dass diese nur durch tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk verwirklicht werden könnten, etwa bei einer Versetzung von tragenden Wänden. Der Anspruch nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG auf Mitwirkung findet deshalb häufig seine Grenze in dem Rechtsgedanken von Treu und Glauben ( § 242 BGB). Eine Korrekturforderung kann also dann nicht durchgesetzt werden, wenn diese den übrigen Eigentümern bei Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist. In solchen Fällen kann es dann jedoch geboten sein, einem Eigentümer, der dadurch in seinen Rechten nicht nur unwesentlich beeinträchtigt ist, in geeigneter Weise einen Ausgleich zu verschaffen (vgl. OLG Celle, OLG Z 81, 106/108).

Im vorliegenden Fall ergeben die Tatsachenfeststellungen, dass eine Versetzung der Garagen zwar möglich, aber doch mit einem erheblichen Aufwand verbunden wäre, der in keinem Verhältnis zum Erfolg stünde. Ausgleichsansprüche müssten vorliegend nicht entschieden werden.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 15.12.1989, BReg 2 Z 130/89= BayObLG Z 1989 Nr. 82 = NJW-RR 6/90, 332 = IBR 90, 396)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung