Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Aus der Pflicht des Verwalters, die für die ordnungsgemäße Verwaltung erforderlichen Maßnahmen, insbesondere aber entsprechende Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu treffen, kann sich im absoluten Ausnahmefall auch einmal die Notwendigkeit ergeben, bestimmte Maßnahmen "auf eigene Rechnung" durchzuführen. Der Ersatzanspruch für getätigte Aufwendungen hängt aber davon ab, ob diese tatsächlich erforderlich und im Sinne der Eigentümergemeinschaft waren.
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Bestimmungen über einen Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters. Da der Verwaltervertrag ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag ist, gelten die entsprechenden zivilrechtlichen Vorschriften des BGB. Hiernach kann der Verwalter einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß §§ 675, 670 BGB haben.
BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10: Der Wohnungseigentumsverwalter kann – abweichend von den allgemeinen Grundsätzen der Geschäftsbesorgung – grundsätzlich nicht Aufwendungsersatz für Kreditverbindlichkeiten verlangen, auch wenn er die Darlehen eigenmächtig zur Finanzierung erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum aufgenommen hat.
Ansprüche gegen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten
Aufwendungsersatzansprüche sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, da diese Vertragspartnerin des Verwalters ist.
Verjährungsfrist beachten
Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters verjähren gemäß §§ 195, 199 BGB innerhalb von 3 Jahren.
Vorsicht bei eigenmächtigem Handeln
Soweit der Verwalter seine Befugnisse gemäß § 27 Abs. 1 WEG überschreitet, kommt ein Aufwendungsersatz nur infrage, wenn das für die Gemeinschaft getätigte Rechtsgeschäft dem wirklichen oder mutmaßlichen Interesse der Wohnungseigentümer entspricht oder zumindest später ohnehin erforderliche Aufwendungen der Gemeinschaft vermeidet.
1 Handeln im Interesse der Eigentümergemeinschaft
Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Eine Vertretungsmacht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen hat er aber nur aufgrund entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer. Im Übrigen aber ist seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis nicht beschränkbar.
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG obliegt es dem Verwalter, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. Wie weit seine Kompetenzen zur eigenverantwortlichen Geschäftsführung reichen, hängt stets vom konkreten Einzelfall der verwalteten Eigentümergemeinschaft ab. Insbesondere in größeren Gemeinschaften bzw. Wohnanlagen sind seine Befugnisse weiter als in Kleinanlagen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat der Verwalter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Hiervon umfasst sind in erster Linie Notmaßnahmen.
Die Wohnungseigentümer haben nach § 27 Abs. 2 WEG die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erweitern oder zu beschränken. Für das Außenverhältnis Dritten gegenüber hätte etwa eine Beschränkung der Befugnisse keine Wirkung.
Budget für Erhaltungsmaßnahmen
Die Wohnungseigentümer haben beschlossen, dass der Verwalter grundsätzlich – ohne vorherige Beschlussfassung herbeiführen zu müssen – Erhaltungsmaßnahmen bis 2.500 EUR im Einzelfall eigenständig treffen kann. Vergibt nun der Verwalter einen Auftrag in Höhe von 4.000 EUR, so überschreitet er zwar seine Befugnis im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der mit dem Handwerker geschlossene Vertrag ist allerdings wirksam und bindet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Entscheidend für den Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters in einem Fall, der nicht mehr von den ihm in § 27 Abs. 1 WEG eingeräumten Kompetenzen gedeckt ist, ist die Frage, ob im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Vertragsschluss dem wirklichen oder mutmaßlichen Interesse der Gemeinschaft entspricht. Ist dies zu bejahen, so liegt eine sogenannte berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag des Verwalters vor, der Aufwendungsersatzanspruch ergibt sich in diesem Fall aus § 683 BGB, § 670 BGB, wonach dem Verwalter sämtliche Aufwendungen zu ersetzen sind.
Ermittlung von Feuchtigkeitsschäden
Zeigt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter Feuchtigkeitsschäden im Bereich seines Sondereigentums an, hat der Verwalter die erforderlichen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu ergreifen und dabei insbesondere die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu erforschen. Er kann hierzu ein Gutachten für die Gemeinschaft in Auftrag geben, auch wenn kein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Ergibt das Gutachten, dass U...