Aufwendungsersatzansprüche des Mieters beim Verkauf des Mietgrundstücks – Schnelleinstieg

Leitsatz

Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen.

Normenkette

BGB § 548 Abs. 2

Kommentar

In einem am 1.12.1996 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag war vereinbart, dass der Mieter neben der Grundmiete eine sog. "Schönheitsreparaturkostenpauschale" von 27,60 EUR monatlich zu bezahlen hatte. Außerdem enthielt der Mietvertrag eine Regelung, wonach der Mieter "nach Durchführung von Schönheitsreparaturen ... Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages ... hat".

Der Mieter hat der Vermieterin mit Schreiben vom 13.9.2005 mitgeteilt, dass er Schönheitsreparaturen ausgeführt habe. Er hat die Vermieterin zur Kostenerstattung aufgefordert. Die Vermieterin hat dies mit Schreiben vom 20.9.2005 abgelehnt und erklärt, dass sie das Anwesen verkauft habe.

Der Erwerber wurde am 21.2.2006 in das Grundbuch eingetragen. Am 22.8.2006 hat der Mieter Zahlungsklage gegen die frühere Vermieterin erhoben. Der BGH hatte zu prüfen, ob der Anspruch des Mieters verjährt ist.

Dies wird vom BGH verneint: Nach den vertraglichen Vereinbarungen oblag die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß der gesetzlichen Regelung der Vermieterin. Dem Mieter war es allerdings freigestellt, anstelle der Vermieterin die Schönheitsreparaturen durchzuführen oder durchführen zu lassen; in diesem Fall sollte ihm ein vertraglicher Anspruch auf Kostenerstattung zustehen. Bei diesem Zahlungsanspruch handelt es sich um einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen im Sinne von § 548 Abs. 2 BGB.

Diese Ansprüche verjähren in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Wird eine Immobilie verkauft, findet gem. § 566 BGB ein Vermieterwechsel statt. Nach der Rechtsprechung des BGH hat die Regelung des § 566 BGB nicht zur Folge, dass der Erwerber in die Rechtsposition des Veräußerers eintritt. Vielmehr findet eine Zäsur statt: Das Mietverhältnis mit dem Veräußerer wird beendet; mit dem Erwerber kommt ein neues inhaltsgleiches Mietverhältnis zustande (BGH, Urteil v. 30.5.1962, VIII ZR 173/61; BGH, Urteil v. 3.5.2000, XII ZR 42/98). Dies hat zur weiteren Folge, dass der Mieter alle bereits fälligen Ansprüche gegenüber dem Veräußerer geltend machen muss. Hat der Mieter die Aufwendungen in der Eigentumszeit des Veräußerers vorgenommen, ist der Veräußerer zur Erstattung der Aufwendungen verpflichtet.

In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurde der Erwerber am 21.2.2006 in das Grundbuch eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt wurde das Mietverhältnis mit der früheren Vermieterin beendet. Folgt man dem Wortlaut des § 548 Abs. 2 BGB, so begann die Verjährung an diesem Tag; sie endete am 21.8.2006. Die Klage wurde aber erst am 22.8.2006 – also nach Ablauf der 6-Monatsfrist – erhoben.

Anmerkung

Nach der Rechtsprechung des BGH und herrschender Meinung beginnt die Verjährung im Fall des Eigentumswechsels erst zu laufen, wenn der Mieter hiervon eine hinreichend sichere Kenntnis hat (BGH, Urteil v. 19.3.1965, V ZR 268/62; Emmerich in: Staudinger (2006), § 548 BGB Rdn. 12; Bieber in: MüKomm, § 548 BGB Rdn. 23; Häublein in: MüKomm, § 566 Rdn. 40; Gather in: Schmidt-Futterer, § 548 Rdn. 70; Blank/Börstinghaus, Miete, § 548 BGB Rdn. 29; Palandt/Weidenkaff, § 548 BGB Rdn. 12; Heile in: Bub/Treier, Kap. II Rdn. 893; Schreiber in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 17 Rdn. 57; Finger, ZMR 1988, 1, 6; Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 984). Dies führt zu der Folgefrage, ob es genügt, wenn der Mieter weiß, dass ein Verkauf stattgefunden hat, was der BGH verneint. Maßgeblich ist die Kenntnis vom Eigentumswechsel. Die Verjährung beginnt erst zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erfährt, dass der Erwerber ins Grundbuch eingetragen wurde.

Tipp: Ist die Eintragung ins Grundbuch erfolgt, erhält der Verkäufer hierüber eine Mitteilung des Grundbuchamts. Dem Verkäufer einer Immobilie ist zu empfehlen, dem Mieter eine Kopie dieser Eintragungsbekanntmachung zu übermitteln.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 133/07BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 m. Anm. Berg = MietRB 2008, 226