Aufzug im Mietrecht / 2 Kosten

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für den Aufzug hat der Vermieter zu tragen.

Checkliste Fristenplan Instandsetzung

□	Fristenplan für die Instandsetzungsmaßnahmen vorbereitet
□	Fristenplan mit technischem Fachpersonal abgesprochen
□	Fristenplan mit dem Eigentümer erörtert
□	Instandsetzungsmaßnahmen mit dem Eigentümer vereinbart
□	Termine für Instandsetzungsmaßnahmen auf Wiedervorlage
□	Termine dem Eigentümer schriftlich bestätigt
□	Termine für die Bereitstellung der Geldmittel schriftlich bestätigt
□	Weitergeleitet an Checkliste Auftragserteilung
□	Auftrag 1:
□	Auftrag 2:
□	Auftrag 3:
□	Auftrag 4:

Praxis-Tipp

Ausnahme Geschäftsraummiete

Ist Geschäftsraum vermietet, so kann vereinbart werden, dass sich die Geschäftsraummieter anteilig an diesen Kosten zu beteiligen haben.

Bei der Wohnraummiete ist eine derartige Vereinbarung unwirksam, weil hier gemäß § 556 Abs. 1 BGB nur die Betriebskosten und nicht die Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten umgelegt werden dürfen.^[1]

Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören nach § 2 Nr. 7 BetrKV:

• die Kosten des Betriebsstroms,
• die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
• die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie
• die Kosten der Reinigung der Anlage.

Zu den Kosten des Betriebsstroms zählt auch der Strom für die Beleuchtung.

Zur Überwachung und Pflege der Anlage gehört das regelmäßige Abschmieren der mechanischen Teile und das Säubern der elektrischen Kontakte. Der Ersatz schadhafter Teile (Kontakte, Kontrolllampen, Schalter usw.) ist Instandhaltung oder Instandsetzung; die hierfür entstehenden Kosten sind nicht umlagefähig. Ebenso zählen zu den Instandhaltungskosten: Material und Lohn für die Erneuerung von Verschleißteilen (Treibscheibe, Seile, Motor, Maschine u. a.); die Behebung von Ausfällen, die durch den Gebrauch der Anlage entstehen und die ohne oder mit geringen Verschleißteilen behoben werden können; kleine Ersatzteile.^[2] Kann eine Störung durch Wartungsarbeiten behoben werden, handelt es sich um Betriebskosten.^[3] Die nach den Vorschriften der BetrSichV entstehenden Prüfkosten (s. Abschn. 1) sind umlagefähig. Schließlich sind umlagefähig die Kosten der regelmäßigen Reinigung des technischen Teils der Anlage (also des Motorraums, des Fahrstuhlschachts und der äußeren Teile des Fahrstuhlkorbs).

Hat der Vermieter von Wohnraum mit einer Fachfirma einen Wartungsvertrag zu einem Preis abgeschlossen, in dem auch die Durchführung von Instandhaltungen und Instandsetzungen enthalten sind, muss der Gesamtpreis aufgegliedert werden in einen Betriebskostenanteil und einen Instandhaltungsanteil, weil nur die Kostengruppe "Betriebskosten" umlagefähig ist. Ist eine exakte Aufgliederung nicht möglich, muss der Betriebskostenanteil geschätzt werden. Grundlage der Schätzung ist die Leistungsbeschreibung des Wartungsunternehmens. Die Rechtsprechung geht von Instandhaltungsanteilen zwischen 20 % und 50 % aus.^[4]

Achtung

Gesamtkosten und Instandhaltungsanteile korrekt abrechnen

Aus der Betriebskostenabrechnung muss sich der Gesamtbetrag für die Aufzugswartung und die Höhe der herausgerechneten Instandhaltungsanteile ergeben. Anderenfalls leidet die Abrechnung an einem formellen Mangel. Bitten Sie die von Ihnen beauftragte Firma gleich um eine entsprechende Trennung.

Bei der Geschäftsraummiete können die vollen Kosten des Wartungsvertrags auf den Mieter umgelegt werden.

Wichtig

Eindeutige Vereinbarung erforderlich

Erforderlich ist allerdings eine hinreichend klare Regelung im Mietvertrag, aus der sich (auch) die Umlagefähigkeit von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ergibt.

Bei der Wahl des Umlagemaßstabs müssen bei den Aufzugskosten keine Besonderheiten beachtet werden. Soweit kein besonderer Umlageschlüssel vereinbart worden ist, können die Aufzugskosten entsprechend § 556a BGB anteilig auf alle Mieter umgelegt werden.

Komplizierte Verteilungsschlüssel, wie die Verteilung der Aufzugskosten unter Berücksichtigung der Stockwerkshöhen, müssen in der Betriebskostenabrechnung erläutert werden. Der Mieter muss in der Lage sein, die Abrechnung gedanklich zu verstehen und rechnerisch zu überprüfen.

Achtung

EG-Mieter

Der Erdgeschossmieter muss sich wie alle anderen Mieter an den Aufzugskosten beteiligen, und zwar auch dann, wenn er den Aufzug nicht nutzt.^[5] Es ist dem Vermieter aber nicht verwehrt, den Erdgeschossmieter von der Umlage auszunehmen. Für diesen Fall empfiehlt sich folgende Regelung: "Die Betriebskosten des Aufzugs werden flächenanteilig auf die Mieter der Obergeschosswohnungen umgelegt."

Kann der Mieter seine Wohnung mit dem Aufzug nicht erreichen, darf er nicht mit Aufzugskosten belastet werden.

Praxis-Beispiel

Vorder- und Hinterhaus

Hiervon ist auszugehen, wenn ein Gebäude aus einem Vorder- sowie einem Hinterhaus besteht und lediglich das Vorderhaus über einen Aufzug verfügt, während sich die Wohnung des Mieters im Hinterhaus befinde...