Aufzugskosten-Verteilung einer Mehrhausanlage

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG

Kommentar

Ist nach der Teilungserklärung jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, nach beispielhafter Anführung einzelner Betriebskosten sonstige, mit der Bewirtschaftung des Grundstücks unmittelbar zusammenhängende und notwendige Betriebskosten bzw. Kosten für die Instandhaltung anteilig zu tragen, so fallen die Kosten für einen Aufzug auch dann darunter, wenn nur ein Gebäude der aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage mit einem Aufzug ausgestattet ist.

Link zur Entscheidung

( BGH, Beschluss vom 28.06.1984, VII ZB 15/83)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Der BGH hat sich auf Vorlage des OLG Hamm in dieser Entscheidung mit einem recht umstrittenen Kostenverteilungsproblem befasst und die bisher einschlägige Entscheidung des OLG Köln vom 19. 10. 1977 (DWE 1978, 87) aufgehoben. Die einen ähnlichen Sachverhalt betreffende weitere Entscheidung des BayObLG vom 3. 8. 1979 (RPfl. 1979, 427) wurde zwar vom BGH ebenfalls angesprochen, jedoch in diesem Punkt herausgestellt, dass im vorliegenden Fall -anders als in der Entscheidung des BayObLG - eine ergänzungsbedürftige Regelungslücke in der Gemeinschaftsordnung nicht vorliege.

Nach dem Sachverhalt der BGH-Entscheidung handelte es sich ebenfalls um eine Mehrhausanlage, wobei ein einziges Gebäude (Hochhaus) mit einem Aufzug ausgestattet war, i.Ü. die Einheiten des Hochhauses im Eigentum eines einzigen Wohnungseigentümers standen. Der BGH betrachtete zu Recht die in der einschlägigen Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostenverteilungsregelung nicht als ergänzungs- bzw. auslegungsbedürftig, da der entsprechende Wortlaut keine ausfüllungsbedürftige Lücke aufweise. In der Gemeinschaftsordnung waren einzelne Betriebskosten beschrieben; unter einem Auffangbegriff "sonstige Betriebskosten" seien deshalb auch die Kosten für die Unterhaltung des Aufzugs in dem einen Hauskörper mit erfasst. Gleiches gelte für Instandsetzungskosten des Aufzugs.

Der BGH hat dann weiter die anteilige Zahlungspflicht aller Wohnungseigentümer an den Aufzugskosten als "sach- und interessengerecht" bezeichnet und diese Aussage begründet mit § 16 Abs. 2 WEG, weiterhin mit dem Grundsatz, dass Wohnungseigentümer auch Kosten für solche Einrichtungen zu tragen hätten, die dem Einzelnen keinen persönlichen Nutzen brächten. Dieses Ergebnis sei auch nicht unbillig. Gerade die Sach- und Interessengerechtigkeit solcher Konsequenzen wird jedoch vielfach in Zweifel gezogen; bei einer tatsächlich nicht möglichen Aufzugsbenutzung erscheint es eben vielen Eigentümern unbillig und nicht interessengerecht, für aufzugsbedingte hohe Wartungs- und lnstandsetzungskosten mit aufkommen zu müssen.

Dennoch ist das Ergebnis der Entscheidung zu begrüßen, da andernfalls eine erhebliche Rechtsunsicherheit eingetreten wäre in ähnlichen, ungerecht empfundenen Kostenverteilungsfragen (bezüglich anderer gemeinschaftlicher Einrichtungsteile, die nur unterschiedlich von Eigentümern genutzt werden oder rein tatsächlich genutzt werden können). Die Entscheidung trägt der Systematik des Wohnungseigentums voll Rechnung, die davon ausgeht, dass das gesamte Gemeinschaftseigentum eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit darstellt, welche in allen Bestandteilen von allen Wohnungseigentümern anteilig mit finanziert werden muss und üblicherweise auch von sämtlichen Eigentümern mit benutzt werden kann. Unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten müssen Eigentümern bei Kauf einer Eigentumswohnung in einer Großanlage von Anfang an bekannt sein, so dass auch anteilige Kostenverpflichtungen nicht überraschend sein dürften. Allerdings werden sicher einige Interpreten dieser neuen BGH-Grundsatzentscheidung kritisieren, dass die Feststellung der "Sach- und Interessengerechtigkeit" nicht noch detaillierter - auch in dogmatischer Hinsicht - begründet wurde.