Aufzugskosten: Wohnung ist mit Aufzug nicht erreichbar

Leitsatz

Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil v. 26.9.2006, VIII ZR 128/08, NJW 2006, 3557).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 307 Abs. 1, 556, 556a

Kommentar

Der zur Entscheidung stehende Fall betrifft ein Wohngebäude, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Hinterhaus (Quergebäude) besteht. Die Wohnung des Mieters befindet sich im Hinterhaus. Das Vorderhaus ist mit einem Aufzug ausgestattet. Die Wohnungen im Hinterhaus können mit diesem Aufzug allerdings nicht erreicht werden.

In dem Mietvertrag aus dem Jahr 1991 ist geregelt, dass der Mieter einen "Betriebskostenvorschuss gem. § 27 der II. BV" in Höhe von 95 DM zu zahlen hat. Der Vermieter hat über die Betriebskosten abgerechnet. Unter anderem hat er den Mieter der Hinterhauswohnung mit Aufzugskosten belastet. Der BGH hatte zu entscheiden, ob sich der Mieter aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen an den Aufzugskosten beteiligen muss.

Dies wird vom BGH verneint:

Der BGH führt zunächst im Anschluss an seine bisherige Rechtsprechung (Urteil v. 27.6.2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060; Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875) aus, dass es für die Umlage der Betriebskosten genügt, wenn der Mietvertrag eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV enthält. Hierfür genügt es, wenn sich – wie hier – aus dem Mietvertrag ergibt, dass der Mieter einen "Betriebskostenvorschuss gem. § 27 der II. BV" zu zahlen hat.

In dem Urteil vom 20.9.2006 (VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557) hat der BGH entschieden, dass ein Erdgeschossmieter auch dann durch Formularvertrag mit Aufzugskosten belastet werden kann, wenn zu der Wohnung weder ein Keller noch ein Speicherraum gehört.

Andererseits gilt nach der Rechtsprechung des BGH aber auch, dass eine Umlage nicht in Betracht kommt, wenn der betreffende Mieter von der Benutzung der Einrichtung ausgeschlossen ist (BGH, Urteil v. 26.5.2004, VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399 betr. die Kosten der Gartenpflege, wenn die Gartenfläche dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist).

Auf diesem Gedanken beruht die nunmehr vorliegende Entscheidung. Danach ist wie folgt zu unterscheiden: Eine Umlage der Aufzugskosten ist möglich, wenn der Mieter den Aufzug nutzen könnte, er hieran aber kein Bedürfnis hat. Dagegen scheidet eine Umlage aus, wenn der Mieter seine Wohnung mit dem Aufzug nicht erreichen kann. Welche Rechtsfolge gilt, wenn der Mieter mit dem Aufzug lediglich einen Keller oder eine Gemeinschaftseinrichtung erreichen kann, hat der BGH offengelassen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 08.04.2009, VIII ZR 128/08BGH, Urteil v. 8.4.2009, VIII ZR 128/08, NJW 2009, 2058 m. Anm. Wall, jurisPR-MietR 13/2009 Anm. 2