Ausgeschiedener Eigentümer (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Bei einem Sondereigentumsverkauf scheidet der Veräußerer zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch aus der Eigentümergemeinschaft aus. Im Fall der Zwangsversteigerung des Sondereigentums erfolgt der Eigentümerwechsel durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Stirbt ein Eigentümer, erfolgt der Eigentümerwechsel durch Eintritt des Erbfalls (Tod des Erblassers).

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

AG Herne, Urteil v. 16.12.2013, 28 C 46/13: Der veräußernde Wohnungseigentümer hat bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch die laufenden Hausgelder zu zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich.

BGH, Beschluss v. 30.11.1995, V ZB 16/95: Die Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, welche vor dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels entstanden sind, bleiben nach Ausscheiden des Eigentümers bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer beispielsweise seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, so kann die Eigentümergemeinschaft ihm gegenüber die zu Grunde liegenden Zahlungsansprüche auch nach dem Zeitpunkt seines Ausscheidens geltend machen.

Die häufigsten Fallen

1. Kein Stimmrecht mehr

   Verwalter müssen bei der Beschlussfassung stets beachten, dass ausgeschiedene Wohnungseigentümer kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung mehr haben.

2. Rückständige Hausgelder eintreiben

   Bestehen noch rückständige Hausgeldansprüche gegenüber dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer, sind diese vom Verwalter gerichtlich geltend zu machen.

3. Nachhaftung beachten

   Wohnungseigentümer, die durch Veräußerung ihres Wohnungseigentums aus der Gemeinschaft ausgeschieden sind, haften gemäß § 9a Abs. 4 WEG entsprechend § 160 HGB anteilig begrenzt auf ihren ehemaligen Miteigentumsanteil noch fünf Jahre für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während ihrer Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden sind.

1 Rechte des ausgeschiedenen Eigentümers

Mit dem Eigentumswechsel verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte als Mitglied der Gemeinschaft. Er ist z. B. nicht mehr berechtigt, an einer Eigentümerversammlung bzw. an den Beschlussfassungen im Wege der Abstimmung teilzunehmen.

Wird der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung nach Eigentumsübergang gefasst, treffen die sich hieraus ergebenden Folgen ausschließlich den neuen Wohnungseigentümer. Der bisherige Eigentümer ist nicht verpflichtet, entsprechende Nachschüsse zu leisten, ihm kommt aber auch nicht ein entsprechendes Guthaben zugute.

Das Ergebnis der Jahresabrechnung kann also nur Rechtswirkungen zulasten oder zugunsten des Rechtsnachfolgers enthalten. Insoweit steht es Veräußerer und Erwerber frei, entsprechende Ausgleichsmodalitäten etwa im Kaufvertrag zu regeln.

2 Pflichten des ausgeschiedenen Eigentümers

Die Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, welche vor dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels entstanden sind, bleiben nach Ausscheiden des Eigentümers bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer beispielsweise seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm gegenüber die zugrunde liegenden Zahlungsansprüche auch nach dem Zeitpunkt seines Ausscheidens geltend machen.^[1] Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber etwa im notariellen Kaufvertrag haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich, da sie keine Wirkung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entfalten.^[2] In diesem Zusammenhang ist jedoch zu beachten, dass ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer weder aufgrund der nach seinem Ausscheiden beschlossenen Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten haftet, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt wurde, ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die zu leistenden Vorschüsse also nicht gefasst wurde.^[3]

Für die Durchführung von Hausgeldklagen gegen ausgeschiedene Eigentümer ist weiterhin das Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage im Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG ausschließlich sachlich und örtlich zuständig, auch wenn die Klageerhebung erst nach Ausscheiden des Schuldners aus der Gemeinschaft erfolgt.^[4]

Praxis-Beispiel

Hausgeldzahlungen des ausgeschiedenen Eigentümers

Kann der ausgeschiedene Eigentümer zu Hausgeldzahlungen herangezogen werden, wenn sein Rechtsnachfolger keine Zahlungen leistet?

Für die Zahlungspflichten seines Rechtsnachfolgers haftet der ausgeschiedene Eigentümer grundsätzlich nicht. Das Risiko der Zahlungsfähigkeit des Rechtsnachfolgers geht also in vollem Umfang zulasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die Zahlungspflicht für eine vor dem Eigentumswechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage trifft ebenfalls den neuen Wohnungseigentümer und nicht den ausgeschiedenen.^[5] Die Pflicht zur Zahlung einer So...