Außergerichtliche Streitbeilegung (Miete) / 1.5 Erwiderung des Antragsgegners

Die Parteien erhalten das "rechtliche Gehör". Hierzu können sie Tatsachen und Bewertungen vorbringen.^[1]

Die Frist beträgt im Regelfall 3 Wochen. Sie kann auf Antrag – bei besonders schwierigen Sachverhalten und rechtlichen Beurteilungen oder wenn die Gegenpartei nachvollziehbar andere Gründe darlegt – verlängert werden. Daraus folgt, dass der Antragsgegner die Gelegenheit erhalten muss, sich zum Antrag zu äußern.

Ungeklärt ist noch die Frage, ob der Antragsgegner, hier also im Regelfall der als Unternehmer anzusehende Vermieter, gegenüber einem Zahlungsanspruch des Mieters mit einer Gegenforderung aufrechnen darf. Ein diesbezügliches Verbot enthält das VSBG nicht. Dennoch wird man verlangen müssen, dass die zur Aufrechnung zu stellende Gegenforderung von ihrer Art her gleichartig ist (was ohnehin nach § 387 BGB der Fall sein muss) und auf demselben Vertragsverhältnis beruhen muss.^[2]

Hinweis

Sonderfall Mietkaution

Während der Vertragsdauer und auch nach Ende des Mietvertrags ist es dem Vermieter verwehrt, mit Forderungen, die nicht im Mietvertrag ihren Grund haben, gegen die Mietsicherheit aufzurechnen.^[3] Auch darf der Vermieter während des Mietvertrags die Kaution nicht in Anspruch nehmen, selbst wenn seine Forderung aus dem Mietvertrag herrührt, sofern sie vom Mieter bestritten ist.^[4] Der Vermieter muss in solchen Fällen die bestrittene Forderung einklagen und sich einen Titel besorgen, dessen Summe er mit der Kaution verrechnen und dann Wiederauffüllung verlangen darf.^[5]

Hingegen darf die Kaution während des Vertrags verwendet werden, sofern die Forderung des Vermieters

• vom Mieter nicht bestritten,
• rechtskräftig festgestellt oder
• "offensichtlich begründet" ist^[6]
• oder wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters sehr verschlechtern.^[7]

Praxis-Beispiel

Schlichtung wegen Kautionsverrechnung und Wiederauffüllung

Der Vermieter hat wegen Schimmelbildung in den Wohnräumen ein außergerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt, das dem Mieter zur Verfügung gestellt wird. Nach dessen Ergebnis sind bauliche Mängel auszuschießen und die Schimmelbildung auf falsches Wohnverhalten zurückzuführen. Die Kosten der Schadensbeseitigung und die des Gutachters verrechnet der Vermieter mit der Kaution und verlangt Wiederauffüllung. Daraufhin ruft der Mieter die Schlichtungsstelle an und verlangt, dass der Betrag wieder dem Kautionskonto zugeführt wird.

Hier könnte der Schlichter den Antrag schon nach § 14 Abs. 1 Nr. 3 VSBG wegen offensichtlicher Erfolglosigkeit ablehnen, sofern der Mieter nicht stichhaltige Gründe gegen das Gutachten vortragen kann. Jedenfalls aber kann und muss schon durch den klaren engen Zusammenhang zwischen Antrag und Erwiderung die Prüfung der Forderung des Vermieters und die Zulässigkeit der Aufrechnung gegen die Kaution bejaht werden.

[1] § 17 Abs. 1 VSBG.

[2] Roder, a. a. O., § 5 Rn. 203.

[3] BGH, Urteil v. 11.7.2012, VIII ZR 36/12, WuM 2012 S. 502.

[4] BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13, ZMR 2014 S. 619.

[5] LG Berlin, Urteil v. 6.3.1997, 62 S 399/96, GE 1997 S. 1027; Blank, in Blank/Börstinghaus, § 551 BGB Rn. 92; Riecke, ZMR 2014, S. 620.

[6] LG Mannheim, Urteil v. 20.3.1996, 4 S 123/95, WuM 1996 S. 269.

[7] AG Wiesbaden, Urteil v. 14.4.1999, 92 C 4159/97-28, WuM 1999 S. 397.