Bauliche Änderungen – Kein Schadensersatz bei Weiternutzung

1 Leitsatz

Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des ausgezogenen Wohnungsmieters auszubauen und vermietet die Wohnung mitsamt dieser Einbauten an einen Nachmieter, steht ihm gegen den scheidenden Wohnungsmieter nicht ohne Weiteres ein Schadensersatzanspruch in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu.

2 Normenkette

§§ 535 ff. BGB

3 Das Problem

Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachten Einrichtungen und Einbauten entfernen. Hierzu gehört z. B. auch die Entfernung von Holzzwischendecken bzw. die Übernahme der Kosten für den Abtransport durch den Vermieter. Die Verpflichtung des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustands gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die Veränderungen mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, da sich dessen Zustimmung grundsätzlich auf die Dauer des Mietverhältnisses beschränkt.

Kommt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses seiner Verpflichtung zum Rückbau bzw. zur Herstellung des ursprünglichen Zustands nicht oder nur unzureichend nach, muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich keine Frist zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands setzen, da es sich insofern um keinen vertraglichen Anspruch, sondern um einen gesetzlichen Schadensersatzanspruch des Vermieters handelt (BGH, Urteil v. 27.6.2018, XII ZR 79/17). Auch dieser Schadensersatzanspruch ist jedoch zunächst auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB). Erst wenn der Vermieter von seiner sog. Ersetzungsbefugnis (§ 249 Abs. 2 BGB) Gebrauch macht, d. h., statt der Herstellung des ursprünglichen Zustands den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt, besteht ein Zahlungsanspruch, mit dem der Vermieter gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen kann.

4 Die Entscheidung

Nach einem neuen Beschluss des LG Berlin darf sich der Vermieter allerdings nicht widersprüchlich verhalten. Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des ausgezogenen Wohnungsmieters (z. B. Badewannen-Glasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet die Wohnung mitsamt dieser Einbauten an einen Nachmieter, steht ihm gegen den scheidenden Wohnungsmieter nicht ohne Weiteres ein Schadensersatzanspruch in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu. Ein Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber dem scheidenden Mieter aber die Kosten ihrer erst dann beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, wäre nicht schützenswert.

5 Entscheidung

LG Berlin, Beschluss v. 21.6.2021, 64 S 219/20