Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 2.1 Modernisierende Erhaltung

Umstritten ist, ob Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderungen zu qualifizieren sind oder noch den Erhaltungsmaßnahmen zugeordnet werden können. Jedenfalls sind etwa Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmeisolierung, insbesondere durch eine fachgerecht ausgeführte Dampfbremse auf der gesamten Dachebene sowie die Ersetzung des vorhandenen Dämmmaterials aus Glaswolle durch eine biologische Wärmedämmung als modernisierende Erhaltung anzusehen. Eine derartige Maßnahme wurde nach Inkrafttreten des WEMoG als bauliche Veränderung eingestuft.^[1] Andererseits wurde ein zum Betrieb einer Brennwerttherme durch einen Kamin geführtes Plastikrohr zwar ebenfalls als eine Maßnahme der modernisierenden Erhaltung angesehen, jedoch als Erhaltungsmaßnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG eingeordnet.^[2] Die Rechtslage ist insoweit also nicht geklärt, wobei in Ansehung der Gesetzeslage und der Intention des Gesetzgebers die besseren Argumente für die Einordnung als bauliche Veränderung sprechen.^[3]

Keine Konsequenzen hat die Differenzierung zunächst hinsichtlich einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer für Maßnahmen der baulichen Veränderung an, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Auch nach der vor Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage mussten sich die Kosten einer modernisierenden Instandsetzung innerhalb eines solchen Zeitraums amortisieren. Als maßgeblich wurde ein Zeitraum von ca. 10 Jahren angenommen.^[4] Zwar kein unverrückbares Dogma, aber doch als wichtiger Anhaltspunkt gilt dieser Zeitraum auch hinsichtlich der Regelung in § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG.^[5]

Finanzierung von Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung

Praktische Auswirkungen hat der Meinungsstreit im Ergebnis allerdings auf die Finanzierung dieser Maßnahmen. Geht man mit der h. M. davon aus, dass Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung unter § 20 Abs. 1 WEG zu subsumieren sind, könnte dies zu der Annahme verleiten, eine Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage käme nicht in Betracht. Hier wird die Rechtsprechung grundsätzlich für Klärung sorgen müssen.

Allerdings ist stets zu berücksichtigen, dass Erhaltungsmaßnahmen entsprechend den heutigen energetischen Anforderungen durchzuführen sind und im Übrigen dem anerkannten Stand der Technik sowie den Regeln der Baukunst und insbesondere öffentlich-rechtlichen Vorgaben entsprechen müssen.^[6] Ist z. B. das Dach der Wohnanlage erhaltungsbedürftig, sind die geltenden Anforderungen nach dem GEG zu beachten. Entsprechendes gilt für Erhaltungsmaßnahmen an der Gebäudefassade. Insoweit werden viele Erhaltungsmaßnahmen auch mit einer Modernisierung verbunden und dennoch als Erhaltungsmaßnahmen des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu kategorisieren sein. Zu berücksichtigen wird weiter sein, dass der Vermieter das Recht hat, den bei der Erhaltung nach § 555a BGB jeweils neuesten Stand der Technik einzuhalten.^[7]

Abseits hiervon aber und eine modernisierende Erhaltung darstellend, können Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden. Die Wohnungseigentümer haben hier vielmehr nach §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Möglichkeit der Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen, die mit einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer verbunden sind.

[1] LG München I, Urteil v. 9.11.2022, 1 S 3113/22 WEG, ZWE 2023, 170.

[2] LG Berlin II, Urteil v. 29.2.2024, 85 S 52/23 WEG, ZWE 2024, 185.

[3] So auch AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 2.9.2022, 980b C 39/21, ZMR 2022, 1005; Jennißen/Sommer/Heinemann, WEG, § 19 Rn. 104; Zschieschack ZWE 2021, 68 (69); Abramenko, Das neue Wohnungseigentumsrecht, 2020, § 4 Rn. 3; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 9; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020 Rn. 1609; BeckOGK/Kempfle, 1.6.2021, § 20 Rn. 33; Blankenstein, WEG-Reform 2020, S. 467; a. A. Deutsches Ständiges Schiedsgericht für Wohnungseigentum, Schiedsspruch v. 29.3.2022, SG 21/07/128, ZMR 2022, 590; Hügel/Elzer, WEG, § 19 Rn. 72; BeckOK WEG/Elzer, 47. Ed. 1.1.2022, WEG § 19 Rn. 69.

[4] BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292; LG Bremen, Urteil v. 10.7.2015, 4 S 318/10, ZMR 2015, 776.

[5] BT-Drs. 19/22634 S. 43.

[6] Jennißen/Hogenschurz, WEG, § 20 Rn. 28.

[7] Jennißen/Hogenschurz a. a. O.; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2023, § 555a BGB Rn. 9 m. w. N.