Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 4.2.1 Grundsätze

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben.

Praxis-Beispiel

Die Schwimmhalle

Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG zulässig, ungeachtet der ggf. bestehenden Problematik einer "grundlegenden Umgestaltung" der Wohnanlage nach § 20 Abs. 4 WEG, die im Beispiel aber zu verneinen wäre.

Die Beschlussfassung erfolgt mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach §§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG. Die Kosten einer solchen Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben.

Namentliche Dokumentation der Abstimmung

Der Verwalter muss bei der Beschlussfassung dokumentieren, welcher Wohnungseigentümer seine Zustimmung zu dem Beschluss erteilt und mit "Ja" gestimmt hat. Wohnungseigentümer, die sich ihrer Stimme enthalten oder gegen den Beschlussantrag gestimmt haben, sind von jeglicher Kostentragungspflicht befreit. Sie dürfen allerdings auch keine Nutzungen aus der beschlossenen Maßnahme ziehen. Die Kostenverteilung unter den kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern, also denjenigen, die für den Beschlussantrag gestimmt haben, richtet sich gemäß § 21 Abs. 3 WEG nach Miteigentumsanteilen. Allerdings kann die Kostenverteilung auf Grundlage von § 21 Abs. 5 WEG auch abweichend hiervon beschlossen werden.

Praxis-Beispiel

5 von 10 errichten eine Schwimmhalle

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. In der beschlussfassenden Versammlung sind 9 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten. 5 von ihnen – Wohnungseigentümer 1 bis 5 – stimmen für die Baumaßnahme. Die Kosten werden sich auf 50.000 EUR belaufen.

Der Betrag in Höhe von 50.000 EUR ist nach Miteigentumsanteilen unter den 5 zustimmenden Wohnungseigentümern zu verteilen. Lediglich zur einfachen Erläuterung sei unterstellt, dass alle 10 Eigentümer in gleicher Höhe Miteigentumsanteile repräsentieren. Von den 50.000 EUR tragen also Wohnungseigentümer 1 bis 5 jeweils 10.000 EUR.

Die Wohnungseigentümer 6 bis 10 müssen sich an den Kosten nicht beteiligen, sie dürfen allerdings die Schwimmhalle auch nicht nutzen.

Die Finanzierung derartiger Maßnahmen, die keine Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer zur Folge haben, kann also niemals aus den laufenden Hausgeldern oder der Erhaltungsrücklage erfolgen. Der Verwalter hat insoweit vielmehr eine Sonderumlage unter den kostenbelasteten Wohnungseigentümern zu erheben.

Da die Baumaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt, unterliegen auch diejenigen Wohnungseigentümer, die an den Kosten nicht beteiligt sind, die Einrichtung aber auch nicht nutzen dürfen, der anteiligen Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG. Sie haften also den mit der Umsetzung der Maßnahme beauftragten Handwerkern bzw. Fachunternehmen unmittelbar, begrenzt auf ihren Miteigentumsanteil. Würden diese Wohnungseigentümer unmittelbar von den Gemeinschaftsgläubigern in Anspruch genommen, hätten sie einen entsprechenden Regressanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die wiederum entsprechend die kostentragungsverpflichteten Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen könnte.