Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 8.3 Anspruchsgegner

Werden bauliche Veränderungen ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss vorgenommen, richtet sich der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung durchgeführt hat. Dies gilt auch dann wenn er der Eigentümergemeinschaft gar nicht mehr angehört. Sein Sondernachfolger kann nur ausnahmsweise in Anspruch genommen werden. Keinesfalls kann sich der Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten.^[1]

Gleichbehandlungsgrundsatz beachten

Wird ein Rückbauanspruch gegen einen Wohnungseigentümer geltend gemacht, kann die Klage treuwidrig sein, wenn nicht auch gegen andere Wohnungseigentümer vorgegangen wird, die gleichartige bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen haben.^[2] Der Gleichbehandlungsgrundsatz lässt Differenzierungen nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht.^[3]

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass zur Beseitigung einer baulichen Veränderung nur derjenige verpflichtet ist, der sie vorgenommen hat, also der sog. Handlungsstörer. Beim Tod des Handlungsstörers geht dessen Verpflichtung zur Beseitigung nach § 1967 BGB auf die Erben über.^[4] Sein Sondernachfolger ist als Zustandsstörer nur verpflichtet, die Beseitigung zu dulden.^[5] Eine wichtige Ausnahme besteht allerdings dann, wenn der Sondernachfolger nicht nur tatsächlich und rechtlich in der Lage ist, die Störung zu beseitigen, sondern zudem, dass die Störung bei der gebotenen wertenden Betrachtung durch seinen maßgebenden Willen zumindest aufrechterhalten wird.^[6] Dann kann auch der Zustandsstörer zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein.^[7]

Praxis-Beispiel

Umsetzung eines Sonderwunsches nach Entstehen der Eigentümergemeinschaft

Nicht selten vereinbaren Wohnungserwerber mit dem Bauträger Sonderwünsche, die Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben. Mit der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger allerdings seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt und eine Eigentümergemeinschaft bereits entstanden ist, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist allerdings weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer.^[8] Von ihm selbst kann demnach nicht die Beseitigung der baulichen Veränderung verlangt werden. Er ist allerdings zur Duldung der Beseitigung verpflichtet.

Beseitigungs- und Duldungsanspruch sind dabei verschiedene Verfahrensgegenstände.^[9] Neben dem Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers sind auch die Mieter eines Wohnungseigentümers als Zustandsstörer zur Duldung der Beseitigung einer vom vermietenden Wohnungseigentümer eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung verpflichtet.^[10]

Achtung: Richtige Antragstellung

In all diesen Fällen heißt es also aufgepasst bei der Antragstellung: Hat der Wohnungseigentümer eine ungenehmigte bauliche Veränderung nicht selbst vorgenommen, sondern dessen Rechtsvorgänger, so ist der Antrag auf Duldung der Beseitigung einer baulichen Veränderung zu stellen und nicht auf Beseitigung der baulichen Veränderung.

Miteigentum Dritter im Verfahren auf Rückbau einer baulichen Veränderung

Ist ein Wohnungseigentümer gerichtlich zum Rückbau einer baulichen Veränderung verurteilt worden, so kann dieser Titel dann nicht vollstreckt werden, wenn während des Verfahrens ein Dritter Miteigentümer des betreffenden Wohnungseigentums wird und gegen diesen kein Vollstreckungstitel erwirkt wurde.^[11]

[1] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 20.8.2021, 980b C 16/19 WEG, ZMR 2021, 1018.

[2] AG München, Urteil v. 22.4.2016, 483 C 6753/11, ZMR 2016, 579.

[3] BGH, Urteil v. 30.11.2012, V ZR 234/11, ZMR 2013, 288.

[4] LG München I, Beschluss v. 3.8.2009, 1 T 13291/05, ZMR 2010, 151.

[5] LG Hamburg, Urteil v. 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462.

[6] BGH, Beschluss v. 4.3.2010, V ZB 130/09, ZMR 2010, 622.

[7] Vgl. auch BGH, Beschluss v. 1.12.2006, V ZR 112/06, ZMR 2007, 188.

[8] LG Itzehoe, Urteil v. 10.4.2018, 11 S 129/15, ZMR 2018, 628.

[9] BayObLG, Beschluss v. 27.3.2003, 2Z BR 122/02, ZWE 2003, 301.

[10] BGH, Urteil v. 1.12.2006, V ZR 112/06, ZMR 2007, 188.

[11] LG Itzehoe, Beschluss v. 17.10.2014, 11 T 44/14, ZWE 2015, 191.