Baumangel (WEMoG) / 3 Baumängel an Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Rechtsgrundlage für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ist der jeweils zu Grunde liegende Werkvertrag. Gewährleistungsansprüche aus dem Werkvertrag stehen grundsätzlich dem Auftraggeber zu, Schuldner ist der Werkunternehmer. Im Fall von Baumängeln bei Eigentumswohnungen sind folgende Fallgestaltungen zu unterscheiden:

3.1 Anfängliche Baumängel

Von anfänglichen Baumängeln spricht man, wenn bereits im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen Baumängel entstehen. Bei der Veräußerung neu erstellter Eigentumswohnungen schließt in der Regel ein Bauträger mit jedem Erwerber einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit einen separaten Vertrag. Der Inhalt aller Verträge ist meistens gleich. Berechtigter aus den Bauträgerverträgen ist der jeweilige Erwerber, Verpflichteter ist jeweils der Bauträger. Gewährleistungsansprüche der Erwerber gegen andere Beteiligte am Bau, z. B. gegen den Generalunternehmer oder einzelne Handwerker, bestehen in diesen Fällen nicht. Die Erwerber unterhalten mit diesen Werkunternehmern nämlich keine vertraglichen Beziehungen.

Hinweis

Anspruch auf mangelfreie Erstellung

Auf der Grundlage seines Vertrags hat der Erwerber gegen den Bauträger einen Anspruch auf mangelfreie Erstellung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. Dennoch kann der Erwerber nicht alle Ansprüche aus seinem Vertrag ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer geltend machen. Hier ist zu unterscheiden, ob Mängel am Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum bestehen.

3.1.1 Sondereigentum

Ansprüche auf Beseitigung von Baumängeln am Sondereigentum stehen ausschließlich dem Sondereigentümer zu. Er allein kann diese Ansprüche geltend machen. Zum Sondereigentum gehören nach § 5 Abs. 1 WEG u. a. die Bestandteile des Gebäudes, die sich innerhalb einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit befinden und nicht zu den tragenden wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes zählen. Hierunter fallen beispielsweise nicht tragende Wände, Innentüren und Ähnliches.

3.1.2 Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

Anspruch auf Mängelbeseitigung

Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrags zu beanspruchen.^[1]

Der einzelne Erwerber ist auch berechtigt, ohne Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung der Baumängel zu setzen. Es ist daher durchaus möglich, dass die einzelnen Erwerber dem Bauträger unterschiedliche Fristen zur Mängelbeseitigung setzen.

Hinweis

Anspruch steht jedem Erwerber zu

Jeder Erwerber hat einen Anspruch auf Beseitigung aller Baumängel. Die Erwerber bilden insoweit eine Mitgläubigergemeinschaft gemäß § 432 BGB. Die Forderung zur Beseitigung von Baumängeln stellt deshalb eine Forderung auf Leistung an alle Miteigentümer dar.

Selbstvornahme

Kommt der Bauträger der Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb der ihm gesetzten Frist nicht nach, so ist der einzelne Erwerber auf der Grundlage seines Vertrags an sich berechtigt, den Baumangel selbst oder durch einen Drittunternehmer beseitigen zu lassen. Hieran ist der einzelne Erwerber allerdings gemäß §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehindert. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dar. Für die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum ist danach zwingend der Verwalter nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümer zuständig. Der einzelne Erwerber kann von dem Bauträger deshalb bei nicht fristgerechter Mängelbeseitigung einen Kostenvorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung der Beseitigung von Baumängeln beanspruchen. Die Ersatzvornahme ist sodann durch die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, durchzuführen. Der einzelne Erwerber hat gegen die Eigentümergemeinschaft nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Mängelbeseitigung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Anspruchsverfolgung durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Mit Blick auf die primären Mängelrechte der Erwerber fehlt es zwar an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Hierbei handelt es sich um die Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses. Bereits nach alter Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG handelte es sich diesbezüglich also nicht um eine "geborene" Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für sie bestand aber eine "gekorene" Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 WEG a. F.^[2] Mit Blick auf die Neuregelungen durch das WEMoG ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass bereits auf Grundlage der früheren Rechtslage die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung in aller Regel sogar erforderten, die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche ...